개념 설명
경락잔금대출의 기본 한도는 감정가와 낙찰가 중 낮은 금액 × LTV입니다. 규제지역 여부와 주택 수에 따라 LTV가 정해지고, 여기서 방공제(방 개수 × 지역 소액임차인 최우선변제금)를 뺍니다. 은행이 MCI·MCG에 가입하면 방공제는 생략됩니다. 여기까지가 정상 물건의 한도이고, 물건과 차주 사정에 따라 한도가 더 줄어듭니다.
경매에서 왜 중요한가
한도가 깎이는 대표적 경우는 다음과 같습니다. ① 선순위 임차인 인수: 낙찰자가 떠안는 보증금은 은행보다 앞서는 부담이라 그 금액만큼 한도에서 뺍니다. ② 유치권·법정지상권 신고: 성립 여부와 무관하게 신고만 있어도 대출을 거절하거나 크게 줄이는 은행이 많습니다. ③ 위반건축물·대지권 미등기·토지별도등기: 담보 가치 평가에서 감액하거나 취급을 거절합니다. ④ 물건 유형: 상가·토지·공장은 주택보다 LTV가 낮고(대개 50~60%), 지식산업센터·오피스텔은 은행별 편차가 큽니다. ⑤ 차주 요건: DSR 40%(은행) 규제, 소득 증빙 부족, 다주택자 규제지역 주택은 대출 자체가 막힐 수 있습니다. ⑥ 낙찰가율이 낮은 물건: 낙찰가가 감정가보다 훨씬 낮으면 낙찰가 기준으로 한도가 잡혀 기대보다 적게 나옵니다.
주의할 점
- 입찰 전 반드시 사건번호로 은행 두세 곳에 사전 심사를 받아 "이 물건에 얼마까지"를 확인하십시오. 경락대출 전문 대출상담사를 활용하면 은행별 차이를 빨리 비교할 수 있습니다.
- 대금지급기한은 연장되지 않으므로 대출 거절 시 대체 자금이 없으면 보증금을 잃습니다. 자기자본 여유를 두십시오.
- 명세서에 유치권 신고가 있으면 유치권 배제 확인서나 소송 결과가 있어야 대출이 나오는 경우가 많습니다.
- 선순위 임차인 인수분은 한도에서 빠질 뿐 아니라 잔금과 별도로 임차인에게 지급해야 할 돈이므로 자금 계획에 두 번 반영해야 합니다.