개념 설명
후순위 임차인은 말소기준권리(최선순위 근저당·가압류 등)가 설정된 뒤에 주택을 인도받고 전입신고를 한 임차인입니다. 대항력의 효력은 전입 다음 날 0시에 생기므로, 근저당 설정일과 전입일이 같은 날이면 근저당이 앞서 그 임차인은 후순위가 됩니다.
경매에서 왜 중요한가
후순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 임차권은 매각으로 소멸하고, 낙찰자는 인도명령으로 내보낼 수 있으며 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금은 오직 배당으로만 회수하는데, 확정일자가 있으면 그 순위에 따라, 보증금이 소액임차인 기준 이하이고 경매개시결정 기입등기 전에 전입했다면 일정액을 최우선변제로 받습니다. 배당으로 다 받지 못한 금액은 낙찰자가 아니라 전 소유자에게 청구해야 합니다. 그래서 입찰자에게 후순위 임차인은 인수 부담이 없는 대신, 배당을 못 받은 임차인이 명도에 강하게 저항할 수 있다는 점에서 명도 비용 요인입니다.
주의할 점
- 후순위라도 소액임차인 최우선변제금은 낙찰가에서 먼저 빠지므로 배당표에서 다른 채권자 몫이 줄어듭니다.
- 후순위 임차인이 선순위 근저당을 대위변제해 말소시키면 순위가 뒤집혀 대항력이 살아날 수 있습니다. 잔금 전까지 등기부를 다시 확인하십시오.
- 배당요구를 한 임차인은 배당금을 받을 때 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로, 이사 시점 협상에 활용할 수 있습니다.
- 선순위·후순위 판단은 말소기준권리 접수일과 전입일 다음 날 0시를 비교해서 합니다.