개념 설명
경매 물건의 상당수는 전 소유자(채무자)가 직접 살고 있습니다. 낙찰자가 잔금을 내면 소유권은 넘어오지만 점유는 저절로 넘어오지 않습니다. 전 소유자는 낙찰자에게 대항할 어떤 권원도 없으므로 인도명령(민사집행법 제136조)의 가장 전형적인 대상입니다. 채무자와 소유자에 대해서는 법원이 심문 없이 인도명령을 내릴 수 있어(제136조 제4항 단서) 신청 후 1~2주면 결정이 나옵니다.
경매에서 왜 중요한가
절차는 이렇습니다. ① 잔금 납부 즉시 인도명령 신청(대금 납부 후 6개월 내). ② 결정문이 전 소유자에게 송달되면 집행문과 송달증명을 받아 집행관 사무소에 강제집행 신청. ③ 집행관이 계고(예고)를 거쳐 집행일에 짐을 반출하고 열쇠를 넘깁니다. 비용은 집행 수수료와 노무비·운반·보관비이며 낙찰자가 예납합니다. 실무에서는 인도명령을 받아 둔 상태에서 이사비를 얼마간 주고 이사 날짜를 정하는 합의로 끝내는 경우가 대부분입니다. 전 소유자는 배당받을 것이 없는 경우가 많아 협상이 어렵지만, 강제집행이 임박하면 합의에 응하는 편입니다.
주의할 점
- 전 소유자가 아닌 가족·지인이 점유하고 있다고 주장하면 그 사람을 상대로 인도명령을 신청해야 하며, 점유이전금지가처분으로 점유자 바꿔치기를 막아 두십시오.
- 전 소유자가 "임차인"이라고 주장해도 소유자 본인이었던 사람은 임차권을 인정받기 어렵습니다.
- 합의서에는 이사일, 이사비 지급 시점(퇴거·열쇠 인수 후), 남은 짐 포기, 관리비·공과금 정산을 넣으십시오.
- 강제집행 후 남은 짐은 집행관이 보관하며 보관비가 계속 들므로, 유체동산 경매 절차까지 염두에 두어야 합니다.