개념 설명
가등기는 나중에 할 본등기의 순위를 미리 확보해 두는 예비 등기입니다. 경매에서는 두 종류를 구분해야 합니다. 소유권이전청구권 보전가등기는 매매예약 등으로 장차 소유권을 넘겨받을 사람이 순위를 잡아 둔 것이고, 담보가등기는 돈을 빌려주고 담보 목적으로 해 둔 것입니다. 등기부에는 둘 다 "소유권이전청구권가등기"로 보이는 경우가 많아 겉으로 구분이 어렵습니다.
경매에서 왜 중요한가
담보가등기는 저당권과 같이 취급됩니다. 말소기준권리가 될 수 있고, 배당을 받은 뒤 매각으로 소멸합니다. 반면 보전가등기는 말소기준권리보다 늦으면 소멸하지만, 앞서면 낙찰자에게 그대로 인수됩니다. 인수된 보전가등기의 권리자가 나중에 본등기를 하면 가등기 순위로 소유권이 넘어가므로 낙찰자는 소유권을 잃습니다. 그래서 선순위 가등기가 있는 물건은 그것이 담보가등기인지 보전가등기인지가 입찰 여부를 결정합니다. 법원은 가등기권자에게 채권신고를 최고하고, 신고가 있으면 담보가등기로 보아 배당하고 말소합니다.
주의할 점
- 매각물건명세서의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 란에 선순위 가등기가 기재되어 있으면 입찰을 피하는 것이 안전합니다.
- 문건접수내역에서 가등기권자의 채권신고 여부를 확인하십시오. 신고가 있으면 담보가등기로 처리되어 소멸합니다.
- 가등기 뒤 10년이 지나 예약완결권이 소멸한 경우 등 말소 가능성이 있더라도, 낙찰 후 별도 소송이 필요하므로 그 비용과 시간을 계산해야 합니다.
- 본등기가 되면 가등기 이후에 등기된 권리는 직권 말소되므로, 낙찰자의 소유권이전등기도 지워집니다.