개념 설명
정비구역 안의 낡은 주택이나 토지가 경매로 나오면, 낙찰자는 건물 자체보다 새 아파트를 받을 권리(입주권)를 기대하고 입찰합니다. 이 권리는 조합원 지위에서 나오므로, 낙찰로 조합원 지위가 승계되는지가 물건 가치를 결정합니다.
경매에서 왜 중요한가
원칙적으로 정비구역 내 토지등소유자의 지위는 매매든 경매든 양수인에게 승계됩니다. 그러나 투기과열지구에서는 도시정비법 제39조에 따라 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 양수한 사람은 조합원이 될 수 없고 현금청산을 받습니다. 경매·공매로 취득한 경우도 이 제한을 받으며, 예외는 1세대 1주택자가 10년 이상 소유·5년 이상 거주한 주택을 파는 경우, 상속·이혼, 채무불이행으로 인한 경매 중 일정 요건 등 법령에 열거된 경우뿐입니다. 관리처분계획 인가 뒤에는 종전 부동산이 이미 철거·이주 단계라 실물 가치가 거의 없고, 현금청산 금액은 시세보다 낮은 종전자산평가액 기준이므로 조합원 승계가 안 되는 물건은 손실이 큽니다.
주의할 점
- 물건이 투기과열지구·조정대상지역에 있는지, 사업 단계(조합설립·사업시행·관리처분)가 어디인지 먼저 확인하십시오.
- 조합에 전화해 해당 물건의 조합원 지위 승계 가능 여부와 분양신청 여부, 현금청산 대상 여부를 확인합니다. 분양신청을 하지 않은 물건은 이미 현금청산 대상입니다.
- 분담금(조합원분양가−권리가액)이 얼마인지, 추가분담금 가능성이 있는지 확인해 입찰가에 반영합니다.
- 관리처분 이후에는 건물이 비어 있어도 조합의 이주비 대출 승계 등 정산 문제가 남습니다.
- 도시정비법 개정이 잦으므로 입찰 시점의 법령을 확인하십시오.