개념 설명
월세 연체의 법적 기준은 계약서가 아니라 법에 있습니다. 주택은 차임 연체액이 2기분에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가는 3기분입니다(상가임대차보호법 제10조의8). "2기분"은 두 달 연속이 아니라 밀린 금액의 합계가 두 달치에 이르는 것을 말하므로, 매달 조금씩 밀려 합계가 두 달치가 되어도 해지 사유입니다. 계약서에 더 짧은 기간을 적어도 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다.
실제로 어떻게 되나
임대인은 연체가 기준에 이르면 해지 통지를 보냅니다(내용증명이 일반적). 해지되면 임차인은 집을 비워야 하지만, 나가지 않는다고 임대인이 짐을 들어내거나 문을 잠글 수는 없고 명도소송을 거쳐야 합니다. 밀린 월세는 보증금에서 공제되며, 보증금이 바닥나면 소송으로 청구합니다. 연체는 계약갱신에도 영향을 줍니다. 주택은 2기, 상가는 3기 연체 사실이 있으면 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3, 상가임대차보호법 제10조). 한 번 연체했다가 갚았더라도 그 사실 자체가 거절 사유가 됩니다.
주의할 점
- 임차인은 연체가 2기(상가 3기)에 이르기 전에 일부라도 납부해 합계를 기준 아래로 유지하는 것이 해지를 막는 방법입니다.
- 임대인은 해지 통지 증거(내용증명)와 연체 내역을 정리해 두어야 명도소송에서 유리합니다.
- 보증금이 충분해도 연체 자체가 해지 사유입니다. "보증금에서 빼라"는 주장은 해지를 막지 못합니다.
- 경매 물건의 임차인이 장기 연체 중이라면 대항력과는 별개로 임대인(전 소유자)의 해지 여부가 명도에 영향을 줍니다.