개념 설명
등기부 갑구에 "신탁"이 있는 부동산은 법률상 소유자가 신탁회사(수탁자)입니다. 원래 집주인(위탁자)은 소유자가 아니므로, 신탁계약에서 임대 권한을 유보했거나 수탁자의 동의를 받지 않는 한 임대차계약을 맺을 권한이 없습니다. 이런 집에 전세로 들어가는 것이 신탁 부동산 전세이며, 최근 전세사기의 대표 유형입니다.
실제로 어떻게 되나
임차인이 위탁자와 계약하고 전입신고·확정일자를 받아도, 수탁자 동의가 없으면 그 계약은 소유자 아닌 사람과 맺은 것이라 신탁회사나 우선수익자(대출은행), 나중의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 신탁회사가 공매로 집을 처분하면 임차인은 배당도 받지 못하고 집을 비워야 하는 상황이 됩니다. 반대로 신탁원부에 위탁자의 임대 권한이 있거나 수탁자(와 우선수익자)의 동의서를 받은 계약은 정상 임대차로 보호됩니다.
주의할 점
- 계약 전 등기부에 신탁이 있으면 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대 권한과 동의 조건, 우선수익자를 확인하십시오. 중개사에게 요구할 수 있습니다.
- 수탁자와 우선수익자의 임대차 동의서를 받고, 보증금을 누구 계좌로 낼지(수탁자 지정 계좌인 경우가 많음) 확인합니다.
- 동의서 없이 위탁자에게 보증금을 주면 돌려받기 어렵고 대항력도 없습니다.
- 신탁 전에 대항요건을 갖춘 기존 임차인은 신탁 후에도 보호되지만, 신탁 후 계약은 동의가 필수입니다.
- 전세보증금 반환보증도 수탁자 동의가 없는 신탁 부동산은 가입이 거절될 수 있습니다.