서울남부지방법원 이번 주 경매 물건 현황
서울남부지방법원에서 2026년 10월 27일부터 10월 30일까지 진행되는 경매에는 총 540건의 물건이 올라온다. 이 중 353건은 1회 이상 유찰된 물건이다.
이번 주 매각기일은 10월 27일, 10월 28일, 10월 29일, 10월 30일이다. 경매레이더에 따르면, 540건의 물건 중 214건은 권리위험 판정이 '저'이며 1회 이상 유찰된 우량 기준을 충족한 물건이다.
우량 물건 중 하나인 서울특별시 강서구 등촌동의 다가구주택은 감정가 15억9,294만원에 최저입찰가 6억5,247만원으로, 감정가 대비 41%에 해당하며 4회 유찰된 이력이 있다. 또 다른 우량 물건인 서울특별시 구로구 구로동의 오피스텔은 감정가 1억2,400만원에 최저입찰가 6,348만원으로, 감정가 대비 51%에 해당하며 3회 유찰된 사례가 있다.
많이 떨어진 물건으로는 서울특별시 강서구 공항동의 아파트가 있다. 이 물건은 감정가 1억5,900만원에 최저입찰가 229만원으로, 감정가 대비 1%에 해당하며 19회 유찰된 상태이다. 서울특별시 강서구 공항동의 근린생활시설도 감정가 2억5,000만원에 최저입찰가 562만원으로, 감정가 대비 2%에 해당하며 17회 유찰된 사례가 있다.
주의사항
법원 비고에 따르면, 서울특별시 강서구 화곡동 아파트는 '-임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 기재되어 있다. 또한, 구로구 구로동 오피스텔도 '-임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 비고가 있다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “매각기일 전에 정해져 있는 것은 최저입찰가뿐이며, 낙찰가는 당일 응찰자 수가 만들어낸다”고 말했다.
| 구분 | 소재지 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저입찰가 | 감정가 대비 | 유찰 | 권리위험 판정 | 법원 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우량 | 서울특별시 강서구 등촌동 | 다가구주택 | 2026년 10월 27일 | 15억9,294만원 | 6억5,247만원 | 41% | 4회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 강서구 화곡동 | 아파트 | 2026년 10월 27일 | 7,700만원 | 3,942만원 | 51% | 3회 | 저 | 대항력 언급 |
| 우량 | 서울특별시 구로구 구로동 | 오피스텔 | 2026년 10월 27일 | 1억2,400만원 | 6,348만원 | 51% | 3회 | 저 | 대항력 언급 |
| 우량 | 서울특별시 금천구 가산동 | 업무시설 | 2026년 10월 28일 | 20억2,700만원 | 10억3,782만원 | 51% | 3회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 구로구 항동 | 공장/지식산업센터 | 2026년 10월 28일 | 6억2,900만원 | 3억2,204만원 | 51% | 3회 | 저 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 강서구 공항동 | 아파트 | 2026년 10월 29일 | 1억5,900만원 | 229만원 | 1% | 19회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 강서구 공항동 | 근린생활시설 | 2026년 10월 27일 | 2억5,000만원 | 562만원 | 2% | 17회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 구로구 개봉동 | 오피스텔 | 2026년 10월 28일 | 2억5,600만원 | 576만원 | 2% | 17회 | 극 | — |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택 지대로서, 주위환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "등촌역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 완경사지대 내 자체 지반 평탄한 자루형 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 본건 남서측 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시설(사도) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. |
| 건물의 구조 | 연와조 스라브즙 지하 1층, 지상 2층건으로서 (사용승인일: 1983.10.31), 외벽 : 치장벽돌 및 징크판넬 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 마감 등. |
| 이용상태 | 일반건축물대장 기준 지 층: 공부상 지하실(현황 다가구주택 4세대)로 이용중임. 1 층 : 공부상 주택(현황 다가구주택 3세대)으로 이용중임, 2 층 : 공부상 주택으로 이용중임. |
| 설비내역 | 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있음. |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음. / 본간 일반건축물대장 상 지1층 용도는‘지하실’이나, 현황 다가구주택 4세대로 이용중임. |
| 제시목록 외 물건 | 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 해당사항 없음. / 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 건물 기호(1)은 본건 담보감정평가 당시 현황사진 및 카카오맵, 네이 버지도 등을 통한 과거 항공사진 확인결과 「건축법」 제2조 제9호 및 동법 시행령 제3조 의2상 대수선이 이루어진 것으로 보임. "대수선"은 건축법 제11조에 따른 허가 혹은 신 고 대상이며 대수선 내용이 일반건축물대장에 기재되어 있어야 하나 대수선 관련 내용이 기재되어 있지 아니하므로 경우에 따라 이행강제금 부과대상이 될 수 있는 바 경매진행시 참고하시기 바람. |
| 기타참고사항 | 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 등촌중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린상가 및 근린생활시설이 혼재하여 주택지로 형성되어 있습니다.
차량 접근이 가능하며, 인근에는 노선버스 정류장과 지하철 9호선 등촌역이 위치해 있습니다. 본 토지는 완경사지대에 있으며, 지반은 평탄한 자루형 형태로 다가구주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측에는 폭 약 4m의 포장도로가 접해 있습니다.
건물은 연와조 스라브 구조로, 지하 1층과 지상 2층으로 이루어져 있으며, 1983년 10월 31일에 사용 승인이 이루어졌습니다. 외벽은 치장벽돌과 징크판넬로 마감되어 있고, 창호는 하이샤시로 마감되어 있습니다. 현재 지하 1층은 다가구주택 4세대, 1층과 2층은 각각 다가구주택으로 3세대씩 이용되고 있습니다.
일괄매각으로 진행되는 이 물건은 제시외 건물이 포함되어 있어, 입찰자는 해당 건물의 법적 지위와 관련된 불확실성을 고려해야 합니다. 제시외 건물은 종종 권리관계가 복잡하거나 불명확할 수 있으며, 이로 인해 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.
또한, 감정평가서에 따르면 지하 1층의 용도상 이행강제금 부과 대상 가능성이 존재합니다. 이는 해당 물건이 법적 규제를 받을 수 있음을 의미하며, 이행강제금이 부과될 경우 추가적인 재무적 부담이 발생할 수 있습니다.
마지막으로, 감정가 대비 최저가가 40~48%로 내려온 물건으로, 유찰이 누적된 상태입니다. 이러한 요소들은 입찰자의 투자 리스크를 증가시킬 수 있으므로, 충분한 검토가 필요합니다.
본 토지의 공시지가는 5억 9,369만원으로, 이를 바탕으로 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 7억 8,731만원입니다. 이는 감정가 15억 9,294만원과 비교할 때 상당히 낮은 수준이며, 현재 최저가인 6억 5,247만원은 추정 시세보다도 낮습니다.
인근 시세를 보면, 국토부 토지 실거래가 평균 평당 985만 원에서 4,967만 원으로 형성되어 있으며, 네이버 매물 호가는 대지 기준으로 평당 3,684만 원에서 10,031만 원, 도로는 평당 956만 원, 임야는 평당 763만 원으로 나타납니다. 이러한 인근 시세와 비교할 때, 본 토지의 추정 시세는 시장에서 형성된 가격과 어느 정도 일치하는 것으로 보입니다.
건물은 준공 42년으로 일반적인 상태를 유지하고 있으며, 이 점도 토지의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 현재 최저가는 추정 시세에 비해 저평가된 수준으로 나타나고 있습니다.
이 지역의 최근 인구는 1년 전 대비 -1.22% 감소했습니다. 공시지가는 최근 1년 동안 +0.99% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +1.42%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +8.66% 상승하였고, 최근 3개월 동안에도 +2.39% 증가했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -7.32% 하락했으며, 최근 3개월 간 소폭 상승(+0.77%p)했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.46명 감소하였고, 최근 3개월 간에도 -0.64명 줄어들었습니다. 주택가격전망CSI는 134로, 기준선 100을 34p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 서울 지역의 CSI도 134로, 1년 평균 121에서 상승세가 뚜렷하며 최근 3개월 동안 +16 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.
제2종일반주거지역에 위치한 본 필지는 중층주택 중심의 안정적인 정주 환경을 제공합니다. 700m 내에 전철역인 등촌역이 있어 역세권에 해당하며, 도보권(800m) 내에 60곳의 버스정류장이 밀집해 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 최근접 버스정류장은 약 100m 거리에 위치합니다.
주변에는 쾌적한 주거 환경을 위한 공원이 있으며, 가장 가까운 어린이공원인 백석공원이 약 192m 거리에 있습니다. 반경 500m 내에는 총 3곳의 공원이 있어 주민들에게 여가 공간을 제공합니다. 교육 인프라 또한 잘 갖춰져 있으며, 도보권 내에 초등학교 6곳(서울백석초·서울등촌초·서울등서초 등), 중학교 5곳(등촌중·백석중·양동중 등), 고등학교 5곳(영일고·세현고·경복비즈니스고 등)이 위치하고, 가장 가까운 중학교는 약 215m 거리에 있습니다.
의료기관은 종합병원 1곳과 병원 4곳, 요양·한방·치과 3곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관인 서울특별시 서부장애인치과병원은 약 200m 거리에 있습니다. 공공기관은 반경 1km 내에 9곳이 위치하고, 가장 가까운 등촌1동주민센터는 약 513m 거리에 있습니다.
법원 비고는 법원이 기재한 원문이다. 같은 말이 있어도 사정은 물건마다 다르다(예: 유치권 신고가 있었으나 부존재 확정판결이 난 경우)