서울 서초구 다세대주택 경매 물건 소개
서울특별시 서초구 서초동에 위치한 다세대주택이 경매에 나왔다. 이 물건은 매각기일이 일주일 안에 다가온 진행 물건 중 경매레이더 조회 최다권으로 선정되었다.
이 물건의 매각기일은 2026년 10월 28일이며, 사건번호는 2025타경311이다. 감정가는 13억원으로 책정되었고, 최저입찰가는 6억6,560만원이다. 감정가 대비 최저입찰가는 51%로 나타났다. 이 물건은 유찰 횟수가 3회인 경매 물건이다. 경매레이더 권리위험 판정은 '저'로 평가되었다.
매각 이력 매각 1회차 기일은 2026년 7월 15일로, 최저입찰가는 13억원이었으나 유찰되었다. 매각 2회차 기일은 2026년 8월 19일이며, 최저입찰가는 10억4,000만원으로 역시 유찰되었다. 매각 3회차 기일은 2026년 9월 22일로, 최저입찰가는 8억3,200만원이었으나 유찰되었다. 현재 진행 중인 매각 4회차 기일은 2026년 10월 28일이다.
면적과 물건 이 다세대주택의 전용면적은 53.86㎡(16.3평)이며, 공급면적은 66.28㎡이다. 필지 면적은 391㎡(118.2평)로, 지목은 대이다. 용도지역은 제1종전용주거지역으로 지정되어 있다. 2026년 개별공시지는 714만원/㎡이며, 이는 전년 대비 4.0% 상승한 수치이다. 지형은 평지이며, 도로 접면은 세로한면(가)이다.
같은 지역 최근 낙찰 최근 6개월 서초구 다세대·연립·빌라에서 낙찰된 건수는 35건이며, 낙찰가율 중앙값은 91.9%이다. 최근 6개월 서초구 다세대·연립·빌라 응찰자 수 중앙값은 3명으로 나타났다. 이 물건과 같은 동에서의 최근 낙찰 사례로는 2026년 10월 22일에 낙찰된 다세대주택이 있으며, 낙찰가율은 113.9%로 5명이 응찰하였다. 2026년 10월 14일에는 1명이 응찰하여 낙찰가율이 7.4%였고, 2026년 10월 8일에는 2명이 응찰하여 낙찰가율이 82.5%로 기록되었다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “낙찰가율의 수준은 용도마다 다르기 때문에, 다세대주택의 경우 같은 용도끼리 비교하는 것이 중요하다”고 말했다.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 10월 22일 | 서초동 | 다세대 (생활주택) | 113.9% | 5명 |
| 2026년 10월 14일 | 서초동 | 다세대 | 7.4% | 1명 |
| 2026년 10월 8일 | 서초동 | 다세대 | 82.5% | 2명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, ‘지하철역 3호선 남부터미널역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설 및 다세대주택)으로 주위는 주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 제1종전용주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 및 제2층 제202호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : PVC 샷시 등임. |
| 이용상태 | 일련번호 1. 근린생활시설으로 이용중임. 일련번호 2. 다세대주택으로 이용중임. |
| 설비내역 | 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
대상 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택과 근린생활시설이 분포하는 주상지대로, 주거환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건이 갖춰져 있습니다.
건물은 철근콘크리트 구조로 평슬라브 지붕을 가진 2층 건물입니다. 내부는 제2층에 제비201호 및 제202호가 위치하며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감으로 처리되어 있습니다. 창호는 PVC 샷시로 설치되어 있습니다. 현재 이 건물은 근린생활시설과 다세대주택으로 각각 이용되고 있습니다.
본 물건은 감정가 13억원으로 평가되었으며, 현재 최저가는 6억 6,560만원으로 감정가 대비 49% 저감된 상태입니다. 이러한 저감률은 시장에서의 경쟁력을 나타내며, 입찰자에게 매력적인 기회를 제공할 수 있습니다.
준공 4년의 비교적 신축 건물로서 설비와 마감이 양호하며, 승강기가 설치되어 있어 접근성이 좋습니다. 이는 특히 다세대, 빌라, 연립주택과 비교했을 때 추가적인 장점으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요소들은 거주자에게 편리함을 제공하며, 재판매 시에도 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 0.17% 증가했습니다. 공시지가는 최근 1년 기준으로 4.18% 상승하였으며, 3년 누적 변동률은 9.02%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 3.98% 상승했고, 최근 3개월간은 2.39% 증가했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 8.97% 하락하였고, 최근 3개월 동안은 2.57%p 상승했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 1.53명 감소했으며, 단기적으로 최근 3개월 동안은 1.51명 줄어들었습니다. 주택가격전망CSI는 133으로, 기준선 100을 33p 웃돌며 상승 전망이 우세합니다. 서울 지역의 CSI도 133으로, 1년 평균 123에서 최근 3개월 동안 5p 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.
전철역은 700m 내에 1곳, 1.2km 내에 2곳(남부터미널역·교대역) 위치해 있어 역세권에 해당합니다. 도보권 내에 83곳의 버스정류장이 밀집해 있으며, 가장 가까운 정류장은 100m 거리에 있습니다.
가장 가까운 어린이공원 '분토골'은 약 283m 거리에 있으며, 반경 500m 내에 2곳의 공원이 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 도보권 내에는 초등학교 3곳(서울서일초·서울교육대학교부설초·서울신중초), 중학교 1곳(서초중), 고등학교 2곳(서울고·서초고)이 있어 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 가장 가까운 초등학교는 481m 떨어져 있습니다.
의료기관으로는 종합병원 1곳, 병원 5곳, 요양·한방·치과 7곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관은 '장덕한방병원'으로 43m 거리에 위치해 있습니다. 공공기관은 반경 1km 내에 서초파출소, 서초3동자치회관, 서초3동주민센터 등 3곳이 있으며, 가장 가까운 서초파출소는 66m 떨어져 있습니다.
같은 지역 낙찰가율은 평균이 아니라 중앙값이다 — 지분 등 특수 물건이 섞이면 평균이 크게 흔들린다
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다
조회수는 누적치이며 관심의 크기일 뿐 물건의 값어치를 뜻하지 않는다