울산지방법원 이번 주 경매 물건 현황
울산지방법원에서 11월 5일 진행되는 경매에는 총 117건의 물건이 나올 예정이다. 이 중 95건은 1회 이상 유찰된 것으로 나타났다.
이번 주 울산지방법원에서 진행되는 경매는 11월 5일로 예정되어 있다. 총 117건의 물건이 매각될 예정이며, 이 중 95건은 1회 이상 유찰된 것으로 확인되었다.
우량 물건으로 분류된 물건은 권리위험 판정이 '저'이며 1회 이상 유찰된 34건이다. 예를 들어, 울산광역시 북구 송정동에 위치한 근린생활시설은 감정가 8억100만원에 최저입찰가 2억7,474만원으로, 감정가 대비 34%에 해당하며 3회 유찰된 기록이 있다. 또 다른 예로, 울산광역시 북구 당사동의 단독주택다가구는 감정가 3억6,644만원, 최저입찰가 1억7,955만원으로, 감정가 대비 49%에 해당하며 2회 유찰된 바 있다.
최저입찰가가 많이 떨어진 물건으로는 경상남도 양산시 북부동의 아파트가 있다. 이 물건은 감정가 1억2,900만원에 최저입찰가가 178만원으로, 감정가 대비 1%에 해당하며 12회 유찰된 기록이 있다. 또한, 경상남도 양산시 삼호동의 아파트는 감정가 9,300만원에 최저입찰가 183만원으로, 감정가 대비 2%에 해당하며 11회 유찰된 것으로 나타났다.
주의사항
법원 비고에 따르면, 양산시 북부동 아파트는 '재매각'으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임이 명시되어 있다. 이 외에도 법원 비고에는 '농지취득자격증명'이 언급된 물건이 24건, '분묘'가 언급된 물건이 18건, '지분 매각'이 언급된 물건이 17건, '재매각'이 언급된 물건이 3건, '위반건축물'이 언급된 물건이 1건, '유치권'이 언급된 물건이 1건이다.
| 구분 | 소재지 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저입찰가 | 감정가 대비 | 유찰 | 권리위험 판정 | 법원 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우량 | 울산광역시 북구 송정동 | 근린생활시설 | 2026년 11월 5일 | 8억100만원 | 2억7,474만원 | 34% | 3회 | 저 | — |
| 우량 | 울산광역시 북구 당사동 | 단독주택다가구 | 2026년 11월 5일 | 3억6,644만원 | 1억7,955만원 | 49% | 2회 | 저 | — |
| 우량 | 경상남도 양산시 물금읍 | 아파트 | 2026년 11월 5일 | 3억9,600만원 | 1억9,404만원 | 49% | 2회 | 저 | — |
| 우량 | 경상남도 양산시 물금읍 | 아파트 | 2026년 11월 5일 | 1억4,100만원 | 6,909만원 | 49% | 5회 | 저 | — |
| 우량 | 울산광역시 남구 신정동 | 오피스텔 | 2026년 11월 5일 | 1억3,500만원 | 6,615만원 | 49% | 5회 | 저 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 경상남도 양산시 북부동 | 아파트 | 2026년 11월 5일 | 1억2,900만원 | 178만원 | 1% | 12회 | 극 | 재매각 |
| 많이 떨어진 물건 | 경상남도 양산시 삼호동 | 아파트 | 2026년 11월 5일 | 9,300만원 | 183만원 | 2% | 11회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 경상남도 양산시 물금읍 | 판매시설 | 2026년 11월 5일 | 11억4,000만원 | 9,388만원 | 8% | 7회 | 고 | — |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구내에 소재하며, 일부 대단지아파트, 일부 상가 등으로 이용중이며 일부 나지상태임. |
|---|---|
| 교통상황 | 차량출입 용이하고, 인근에 일반버스정류장이 소재함. |
| 토지형상/이용상태 | 토지는 동측 왕복 6~8차로 서측 왕복 2차로에 접하고, 본건은 서측 왕복 2차로에 전면이 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법> |
| 건물의 구조 | 찰근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 내 1층으로 외벽 : 페어글라스, 징크판넬 등 내부 : 페인팅, 장판 등 창호 : 샤시 등 |
| 이용상태 | 외관상 사무실로 이용중인것으로 보임. |
| 설비내역 | 공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기,환기설비 등. |
| 공부와의 차이 | 공부상 소매점이나 사무실로 이용중임. |
| 제시외 물건 | 인근지와 대체로 등고 평탄한 세장형에 유사한 형태로 근린생활시설부지임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1. 임대관계 미상입니다. 2. 본건 및 주변 중로변 1층은 공실이 많은 편입니다. 3. 주변 상가지대의 경락가율이 낮은 편입니다. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
울산광역시 북구 송정동의 울산송정택지개발지구에 위치하며, 주변에는 대단지 아파트와 상가가 있는 지역입니다. 일부 지역은 나지 상태로 남아 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층과 지상 9층으로 구성되어 있으며, 1층에 해당합니다. 외벽은 페어글라스와 징크판넬로 마감되어 있고, 내부는 페인팅과 장판으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시로 되어 있습니다. 외관상 사무실로 이용되고 있는 것으로 보입니다.
토지는 동측에 왕복 6~8차로 도로가 있으며, 서측에는 왕복 2차로 도로가 접해 있습니다. 본 건물은 서측 왕복 2차로에 전면으로 접하고 있습니다.
이 물건은 권리신고를 하지 않은 주식회사일산개발과의 임대차관계가 불분명하다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 매각물건명세서에 따르면, 감정(25년 7월) 및 현황조사(25년 8월) 당시 상가관리사무소에서 분양 및 임대문의 안내실로 임시 사용 중이라는 사실은, 해당 권리가 명확히 정리되지 않았음을 시사합니다.
또한, 감정가 대비 최저가가 49~51%까지 내려온 것은 유찰이 쌓이기 시작한 단계로, 이는 수요 부진을 반영할 수 있으며, 권리 위험이 존재할 가능성을 함께 고려해야 합니다.
권리관계의 불확실성과 시장의 수요 부진이 결합될 경우, 예상치 못한 재무적 손실을 초래할 수 있습니다.
현재 물건의 감정가는 8억 100만원이며, 현재 최저가는 2억 7,474만원으로 감정가 대비 66% 저감된 수준입니다. 전용면적은 62.74㎡로, 감정가 평단가는 약 4221만원/평에 해당합니다.
이 집합건물은 준공 5년으로, 상대적으로 최신 설비와 마감이 적용되어 있습니다. 또한 1층 전면에 위치한 상가는 근린생활시설로서 수요가 높고 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 승강기가 설치되어 있어 건물의 활용도가 높아지는 점도 긍정적 요소입니다.
현재 최저가는 시세 대비 상당히 낮은 수준으로, 2억 7,474만원의 가격은 감정가와 비교해 매우 매력적인 기회를 제공합니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 +0.02% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +0.65% 상승하였고, 이는 3년 누적 변동률 -0.74%와 비교할 때 긍정적인 변화입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +2.79% 상승했으며, 최근 3개월 동안에도 +0.62%의 상승세를 보였습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 동안 +6.79%p 증가했으나, 최근 3개월 간에는 -4.20%p 하락했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.37명 감소했으며, 단기 3개월 기준으로는 +2.16명 증가했습니다. 주택가격전망CSI는 121로, 기준선 100을 21p 웃돌아 상승 전망이 우세한 상황입니다. 6대광역시의 CSI도 121로, 1년 평균 115에서 최근 3개월 동안 +4 상승했습니다. 마지막으로, 미분양은 최근 6개월 동안 -94.80% 감소하여 시장의 활기를 나타냅니다.
근린상업지역에 위치한 본 필지는 주거지 인근의 일용품 및 서비스 공급을 위한 상업지역으로, 배후 주거 수요에 기반한 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 도보권(800m) 내에 버스정류장이 32곳 밀집해 있어 대중교통이 발달한 입지이며, 가장 가까운 정류장은 약 110m 거리에 있습니다.
주변에는 '솔잎소공원'이 약 156m 거리에 위치해 있으며, 반경 500m 내에 4곳의 공원이 있어 주거 쾌적성에 긍정적인 요소로 작용합니다. 교육기관으로는 초등학교 2곳(고헌초·화봉초), 중학교 1곳(고헌중), 고등학교 1곳(화봉고)이 도보권 내에 있으며, 가장 가까운 초등학교는 약 373m 거리에 있습니다.
공공기관으로는 송정119안전센터가 있으며, 이는 약 667m 거리에 위치해 있습니다. 인근에는 축사 2곳(김준헌 농장 약 360m, 송정축산 약 492m)과 양계장 1곳(종계/산란계사육 180005 약 615m)이 존재합니다. 본 필지는 지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역이 적용되지만 주거 및 상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다. 주변에는 대로2류(폭 30m~35m)와 중로2류(폭 15m~20m)가 있어 도로망이 형성되어 있습니다.
법원 비고는 법원이 기재한 원문이다. 같은 말이 있어도 사정은 물건마다 다르다(예: 유치권 신고가 있었으나 부존재 확정판결이 난 경우)