인천 남동구 논현동 근린생활시설 경매 물건
인천광역시 남동구 논현동에 위치한 근린생활시설이 경매에 부쳐진다. 해당 물건은 권리위험 판정이 '저'로 평가되었으며, 유찰이 3회 발생한 후 최저입찰가가 하락했다.
해당 물건은 인천지방법원에서 진행되는 경매로, 사건번호는 2023타경551557이다. 매각기일은 2026년 10월 29일로 예정되어 있다. 감정가는 10억3,500만원이며, 최저입찰가는 3억5,500만원으로 설정되었다. 이는 감정가 대비 34%에 해당한다.
매각 이력 매각 이력에 따르면, 첫 번째 매각 기일은 2026년 7월 14일로, 최저입찰가는 10억3,500만원이었으나 유찰되었다. 두 번째 매각 기일은 2026년 8월 13일로, 최저입찰가는 7억2,450만원으로 하락했으나 다시 유찰되었다. 세 번째 매각 기일은 2026년 9월 16일로, 최저입찰가는 5억715만원이었으나 유찰되었다. 마지막으로, 현재 진행 중인 네 번째 매각 기일은 2026년 10월 29일이며, 최저입찰가는 3억5,500만원이다.
면적과 물건 해당 건물의 면적은 495.34㎡(149.8평)이며, 필지 면적은 1,200㎡(362.9평)이다. 건물의 주용도는 제2종근린생활시설로, 구조는 철근콘크리트구조이다. 사용승인일은 2003년 6월 24일이며, 지상 5층, 지하 1층으로 구성되어 있다. 건물 연면적은 4,711.33㎡(동 전체 기준)이다. 토지 지목은 대이며, 용도지역은 일반상업지역이다. 개별공시지가는 2026년 기준 226만원/㎡로, 전년 대비 0.9% 상승하였다. 지형은 평지이며, 도로 접면은 중로각지이다.
같은 지역 최근 낙찰 최근 6개월 동안 남동구에서 낙찰된 근린·상가·점포의 중앙값은 34.9%이며, 응찰자 수 중앙값은 1명이다. 예를 들어, 2026년 9월 17일에 논현동에서 낙찰된 아파트상가는 70.4%의 낙찰가율을 기록했으며, 응찰자는 1명이었다. 2026년 8월 14일에는 근린상가(집합)가 12.5%의 낙찰가율로 낙찰되었고, 응찰자는 2명이었다. 2026년 8월 11일에는 오피스텔(상가)이 30.0%의 낙찰가율로 낙찰되었으며, 응찰자는 4명이었다.
주의사항 법원 비고에 따르면, 본건은 4층 전체이나, 임의적으로 구조변경을 한 것으로 보인다. 호실 표시가 되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정해야 한다. 집합건축물 대장상 용도는 일반음식점으로 기재되어 있다.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 9월 17일 | 논현동 | 아파트상가 | 70.4% | 1명 |
| 2026년 8월 14일 | 논현동 | 근린상가 (집합) | 12.5% | 2명 |
| 2026년 8월 11일 | 논현동 | 오피스텔 (상가) | 30.0% | 4명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 대상물건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재, "남동인더스파크역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 부근은 중·소규모의 공장 및 지원시설, 제반 관련시설 등이 밀집하여 소재하는 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 남측 인근으로 "남동인더스파크역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함. |
| 토지형상/이용상태 | 남동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2019-08-19), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>. |
| 건물의 구조 | 대상물건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 8개호로서, 외 벽 : 화강석물갈기 등 마감, 내 벽 : 인테리어 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임. |
| 이용상태 | 공히 현재 "근린생활시설"로 이용중임. |
| 설비내역 | 공동 위생설비 및 급.배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등 갖추었음. |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 제시외 물건 | 인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "두레비즈니스센터" 건부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
대상 물건은 인천광역시 남동구 고잔동에 위치하며, 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중·소규모의 공장과 지원시설, 다양한 관련 시설들이 밀집해 있는 산업단지입니다.
차량 출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동인더스파크역이 가까워 교통 접근성이 확보되어 있습니다.
건물은 철근콘크리트 구조로, 평슬래브 지붕을 가진 5층 건물입니다. 외벽은 화강석 물갈기로 마감되어 있으며, 내벽은 인테리어 마감이 되어 있습니다. 창호는 하이새시 창호로 설치되어 있습니다. 현재 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
부동산은 남동측과 남서측으로 각각 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.
본건은 4층 전체로 구성되어 있으나, 임의적으로 구조변경이 이루어진 것으로 보입니다. 이러한 구조변경은 매수인이 실제 사용 가능한 공간에 대한 불확실성을 초래할 수 있으며, 향후 건축물의 용도 변경이나 재건축 시 법적 문제를 야기할 가능성이 있습니다. 특히, 매각물건명세서에 따르면 호실이 명확히 표시되어 있지 않아 건물관리인을 통해 호실을 특정해야 하며, 이는 매수인이 직접 확인하지 않으면 정확한 정보 파악이 어려움을 의미합니다.
또한, 집합건축물 대장상 용도가 일반음식점으로 기재되어 있어, 해당 용도에 맞는 운영이 필요하며, 이는 매수인이 해당 건물의 활용 방안에 있어 제약을 받을 수 있음을 시사합니다.
본 물건은 감정가 10억 3,500만원에 설정되어 있으며, 현재 최저가는 5억 715만원으로 감정가 대비 약 51% 저감된 상태입니다. 전용면적은 495.34㎡로, 평단가는 약 691만원입니다. 이 물건은 준공 23년으로, 상태는 보통 수준이나 점차 노후화가 진행되고 있습니다. 상가가 3층 이상에 위치해 있어 임대 및 환금성이 1층 대비 낮을 수 있습니다. 반면, 승강기가 설치되어 있어 일반 건물에서 활용도가 높아지는 점은 긍정적인 요소로 작용합니다.
현재 최저가는 감정가에 비해 상당히 낮은 수준으로, 이는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다. 다만, 노후화와 임대 수익성 저하를 고려해야 할 필요가 있습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -1.26% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 +0.32% 상승했으나, 3년 누적 기준으로는 -1.36% 하락했습니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 -1.72% 하락했으며, 최근 3개월 동안에도 -0.44% 감소했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -6.25%p 하락했으며, 단기적으로 최근 3개월 동안 -0.97%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -1.10명 줄어들었고, 단기적으로 최근 3개월 동안 -0.36명 감소했습니다.
주택가격전망CSI는 122로, 기준선인 100을 22p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 6대광역시의 CSI도 122로, 1년 평균 113에서 최근 3개월 동안 +18 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 +13400.00% 증가했습니다.
일반상업지역으로 지정된 본 필지는 상업 및 업무 기능을 담당하며, 용적률 법정 상한이 약 1,300%로 상권과 대중교통 접근성이 우수합니다.
전철역은 700m 내에 1곳(남동인더스파크역 수인분당선), 1.2km 내에 3곳(원인재역 인천, 원인재역 수인분당선)이 위치해 있습니다. 버스정류장은 도보권(800m) 내에 37곳이 밀집해 있으며, 가장 가까운 정류장은 94m 거리에 있습니다.
근린공원인 '남동공단공원'은 약 368m 거리에 있어 도보권 내에서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 의료기관으로는 종합병원 3곳, 병원 1곳, 요양병원·한방병원·치과 1곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관은 '경인권역재활병원'으로 1.1km 떨어져 있습니다.
반경 1km 내에는 공공기관이 3곳(남동산단파출소, 고잔119안전센터, 인천공단소방서) 있으며, 가장 가까운 남동산단파출소는 185m 거리입니다. 인근에는 폐기물재활용시설 5곳과 폐기물처분시설 1곳이 있으며, 가까운 순으로 '삼덕금속㈜'가 약 492m, '케이비골드'가 약 536m, '(주)장원(인천공장지점)'이 약 632m 거리에 위치해 있습니다.
같은 지역 낙찰가율은 평균이 아니라 중앙값이다 — 지분 등 특수 물건이 섞이면 평균이 크게 흔들린다
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다