본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 하이시티 제3층 제302호로, 전유면적은 31.26㎡입니다. 주변에는 수유초등학교가 북동측에 있으며, 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급학교, 금융기관, 숙박시설, 수유시장, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 다양한 시설이 혼재해 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에는 여러 노선의 버스 정류장과 마을버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 미아역(4호선)이 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 4층, 지상 12층으로 이루어져 있습니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지 도배와 주방 일부 타일 마감으로 처리되어 있습니다. 바닥은 비닐 시트로 마감되어 있고, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

현재 본 물건은 공부상 제1종 근린생활시설로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용 투룸주택으로 사용되고 있습니다. 서측으로는 약 8미터, 남동측으로는 약 2.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

본 물건은 위반건축물로 분류되어 있으며, 이는 경매신청채권자의 배당요구일자가 경매신청일임을 명시하고 있습니다. 집합건축물대장에 따르면, 지상 3층 근린생활시설이 주거용(원룸주택)으로 사용되고 있어, 추후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될 수 있습니다. 이행강제금은 위반 상태가 시정될 때까지 매년 반복적으로 부과될 수 있으며, 누적될 경우 상당한 금액이 될 수 있습니다. 따라서 기 부과된 이행강제금 잔액과 향후 예상 부과액을 관할 행정청을 통해 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

대항력 임차인이 존재하는 본 물건은 보증금 약 1억 3,000만원으로, 이는 감정가의 약 86%에 해당합니다. 그러나 배당요구가 확인되지 않아, 이 임차인의 보증금은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 전액 인수해야 합니다. 이 점은 매수인에게 상당한 재무적 부담을 초래할 수 있습니다.

또한, 대항력 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르며, 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 있어 우선변제를 받을 수 있습니다.

마지막으로, 본 물건은 감정가 대비 최저가가 10% 미만으로 떨어진 상태로, 이는 극단적인 유찰을 의미하며 중대한 하자나 권리 문제가 거의 확실시됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 5,100만원이며, 현재 최저가는 531만원으로 감정가 대비 96% 저감된 상태입니다. 전용면적은 31.26㎡로, 감정가 평단가는 약 1,597만원/평입니다. 준공 12년으로 양호한 상태를 유지하고 있으며, 승강기가 설치되어 있어 활용도가 높습니다. 그러나 위반건축물로 등재되어 있어 대출에 제한이 있을 수 있으며, 원상복구 및 이행강제금 리스크가 존재합니다.

위반건축물로 인한 리스크는 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 상층 상가는 임대 및 환금성이 낮아, 향후 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 감안할 때, 현재 최저가는 시세 대비 매우 저평가된 것으로 보이나, 위반건축물로 인한 리스크가 가격에 미치는 영향을 충분히 검토해야 합니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -1.57% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +2.37% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +4.92%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +7.58% 상승하여 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -6.88% 하락했으며, 최근 3개월 동안은 +6.89%p 상승했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.99명 감소했으나, 단기적으로 최근 3개월은 +0.29명 증가했습니다.

주택가격전망CSI는 133으로, 기준선인 100을 33p 상회하여 상승 전망이 우세합니다. 서울의 CSI도 133으로, 1년 평균 123에서 3개월 동안 +5 상승했습니다. 최근 6개월 동안 미분양은 -97.90% 감소하여 시장의 공급이 크게 줄어들었습니다.

일반상업지역에 위치한 본 필지는 상업 및 업무 기능을 담당하며, 용적률 법정 상한이 약 1,300%로 안정적 수익 기반을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 우수하여, 700m 이내에 전철역이 4곳(화계역·미아역·삼양역) 있으며, 도보권 내에는 800m 범위에 80곳의 버스정류장이 밀집해 있습니다. 가장 가까운 버스정류장은 134m 거리에 위치합니다.

학교는 도보권 내에 초등학교 2곳(서울수유초·서울유현초), 중학교 1곳(신일중), 고등학교 2곳(신일고·혜화여자고)이 있으며, 가장 가까운 초등학교는 219m 거리에 있습니다. 의료기관으로는 종합병원 3곳, 병원 6곳, 요양·한방·치과 7곳이 존재하며, 가장 가까운 의료기관은 포근한재활병원으로 145m 거리에 위치합니다. 공공기관은 반경 1km 내에 7곳(수유1파출소·수유1동주민센터·강북구청 임시청사 등)이 있으며, 가장 가까운 수유1파출소는 460m 거리입니다.

본 필지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으나, 경매·공매를 통한 취득 시에는 허가가 면제됩니다. 또한, 지구단위계획구역으로 계획적으로 정비된 양호한 주거·생활환경을 갖추고 있으며, 상대보호구역이 있어 일부 유해업종의 영업이 제한됩니다. 가축사육제한구역으로 가축 사육이 제한되지만, 주거·상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다. 인근에는 소로2류(폭 8m~10m)가 위치하고 있습니다.