개념 설명
경매에서 토지는 빠지고 건물만 매각되는 경우가 있습니다. 토지와 건물의 소유자가 원래 달랐거나, 건물에만 저당권이 있어 건물만 경매에 부쳐진 경우입니다. 이때 낙찰자는 남의 땅 위에 있는 건물을 사는 셈이므로, 그 땅을 계속 쓸 권리가 있는지가 전부입니다. 그 권리가 법정지상권입니다.
경매에서 왜 중요한가
법정지상권은 저당권을 설정할 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였고, 그 건물이 그때 이미 존재했으며, 경매로 소유자가 갈렸을 때 건물 소유자에게 법률상 당연히 생기는 토지 사용권입니다(민법 제366조). 성립하면 낙찰자는 건물을 헐지 않고 쓸 수 있지만 토지 소유자에게 지료를 내야 합니다. 성립하지 않으면 토지 소유자가 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있어, 낙찰자는 건물을 헐어 주거나 토지를 비싸게 사들여야 합니다. 그래서 건물만 매각 물건의 가치는 법정지상권 성립 여부에 따라 극단적으로 갈립니다.
주의할 점
- 저당권 설정 당시 토지·건물 소유자가 같았는지를 등기부의 소유권 변동 이력과 저당권 접수일로 확인하십시오. 처음부터 달랐다면 법정지상권은 없습니다.
- 저당권 설정 뒤에 지은 건물, 무허가·미등기 건물은 성립 여부가 까다로우니 전문가 검토가 필요합니다.
- 매각물건명세서 비고란의 "법정지상권 성립 여지 있음" 문구는 법원이 판단한 것이 아니라 가능성 표시일 뿐입니다.
- 성립하더라도 지료 부담과 존속기간(견고한 건물 30년 등)을 계산에 넣어야 합니다.