개념 설명
경매에서 건물은 빠지고 토지만 매각되는 경우가 있습니다. 토지에만 저당권이 있었거나, 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 건물이 미등기·무허가라 매각에서 제외된 경우입니다. 빈 땅이면 문제가 없지만, 그 위에 남의 건물이 서 있으면 낙찰자는 건물 소유자와 토지 사용 관계를 정리해야 합니다.
경매에서 왜 중요한가
핵심은 건물 소유자에게 법정지상권이 생기는지입니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 소유자였고 건물이 그때 존재했다면, 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐 건물을 철거시키거나 땅을 비울 수 없습니다. 지료도 협의가 안 되면 소송으로 정해야 합니다. 반대로 법정지상권이 없으면 건물 철거와 토지 인도를 청구할 수 있어, 건물 소유자를 상대로 유리한 협상이 가능합니다. 그래서 토지만 매각 물건은 감정가가 낮게 나오더라도 법정지상권 성립 여부에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다.
주의할 점
- 매각물건명세서 비고란에 "제시외 건물 있음", "법정지상권 성립 여지 있음"이 있으면 건물의 소유자·신축 시점·저당권 설정 시점을 대조하십시오.
- 도로에 접하지 않는 맹지인지, 분묘가 있어 분묘기지권이 문제되는지, 농지라 농취증이 필요한지도 확인합니다.
- 토지 위 건물이 미등기·무허가라도 법정지상권은 성립할 수 있습니다.
- 지료 수입만으로는 투자 회수가 느리므로, 건물 매수나 토지 매도 등 출구 전략을 미리 세우십시오.