개념 설명
당해세는 경매되는 그 부동산에 대해 부과된 세금을 말합니다. 국세는 상속세·증여세·종합부동산세, 지방세는 재산세·자동차세·지역자원시설세·지방교육세(재산세분) 등입니다. 소득세나 부가가치세처럼 사람에게 부과되는 세금은 당해세가 아닙니다. 조세는 원칙적으로 법정기일(신고일·고지서 발송일)과 저당권 설정일의 선후로 순위를 정하지만, 당해세는 법정기일이 저당권보다 늦어도 저당권·전세권·확정일자 임차권보다 먼저 배당받습니다(국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조).
경매에서 왜 중요한가
당해세는 낙찰자가 떠안는 돈이 아닙니다. 매각대금에서 배당으로 처리되고 압류등기는 말소됩니다. 문제는 배당표에서 당해세가 먼저 빠지면 그만큼 저당권자나 임차인의 몫이 줄어든다는 점입니다. 그래서 선순위 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 그 부족액을 낙찰자가 인수하게 되어, 당해세가 간접적으로 낙찰자 부담이 됩니다. 2023년 4월 개정으로 주택 임차인의 보증금은 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세에 대해서는 당해세 배당액 한도에서 먼저 배당받도록 바뀌어 임차인 보호가 강화됐습니다.
주의할 점
- 등기부 갑구의 "압류(세무서·구청)" 등기가 당해세 압류인지, 금액이 얼마인지는 문건접수내역의 교부청구서로 가늠할 수 있습니다.
- 선순위 임차인이 있는 물건은 당해세·최우선변제금이 먼저 빠진 뒤 임차인 배당액을 계산해 인수 금액을 추정하십시오.
- 체납 세금 자체는 배당으로 끝나므로 낙찰 후 세무서가 낙찰자에게 청구하지 않습니다.
- 종합부동산세는 당해세이지만 실무상 배당 요구 시점과 금액을 확인해야 합니다.