개념 설명
명도 비용은 낙찰 후 점유자를 내보내고 집을 넘겨받기까지 드는 돈 전체입니다. 항목은 네 가지입니다. ① 이사비: 법적 의무는 없지만 협의로 주는 돈입니다. 강제집행 비용과 시간을 아끼는 대가로, 아파트는 수백만 원 선에서 합의되는 경우가 많습니다. ② 강제집행 비용: 인도명령 후 집행관에게 신청할 때 내는 수수료와 노무비(짐 반출 인원 × 일당), 운반비, 창고 보관비입니다. 30평대 아파트면 수백만 원, 짐이 많거나 상가·공장이면 그 이상입니다. ③ 체납 관리비: 공용부분 체납분은 낙찰자가 인수합니다. ④ 시간 비용: 명도가 늦어지는 동안의 대출 이자와 임대 수입 상실입니다.
경매에서 왜 중요한가
같은 낙찰가라도 점유자가 누구냐에 따라 총비용이 달라집니다. 소유자가 직접 사는 집은 협의가 상대적으로 쉽고, 배당받는 임차인은 명도확인서가 필요해 협상이 수월하며, 배당을 한 푼도 못 받는 후순위 임차인은 이사비 요구가 크고 버티는 경우가 많습니다. 유치권 신고자나 대항력 있는 임차인은 인도명령 대상이 아니라 소송 비용과 기간이 더 듭니다. 이 차이를 입찰가에서 빼야 급매보다 비싸게 사는 일을 피합니다.
주의할 점
- 이사비 협의는 잔금 납부 후 인도명령을 신청해 둔 상태에서 하는 것이 유리합니다. 집행권원이 있어야 협상력이 생깁니다.
- 강제집행 비용은 낙찰자가 먼저 예납하고 나중에 점유자에게 청구할 수 있지만 실제 회수는 어렵습니다.
- 관리사무소에서 체납 관리비의 공용·전유 구분 내역을 받아 공용부분만 인수액에 넣으십시오.
- 합의서에는 이사 날짜, 이사비 지급 시점(퇴거 확인 후), 관리비·공과금 정산, 짐 포기 조항을 넣습니다.