개념 설명
전세권은 등기된 물권이라 담보권 성격을 함께 가집니다. 전세기간이 만료되었는데 전세금을 돌려받지 못하면 전세권자는 소송 없이 전세권에 기한 임의경매를 신청할 수 있습니다(민법 제318조). 저당권자가 경매를 신청하는 것과 같은 구조입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 확정일자가 있어도 경매를 직접 신청할 수 없고 보증금반환 판결을 받아 강제경매를 해야 하므로, 이 점이 전세권의 큰 장점입니다.
경매에서 왜 중요한가
전세권자가 신청한 경매에서 전세권자는 신청채권자이자 배당받을 채권자입니다. 전세권은 배당받고 매각으로 소멸하며, 전세권이 최선순위이면 그 전세권이 말소기준권리가 되어 그 뒤의 권리는 모두 소멸합니다. 입찰자는 전세금 전액이 배당에서 먼저 빠진다는 점과, 전세권자가 낙찰가에서 전세금을 다 못 받아도 그 부족액은 낙찰자가 인수하지 않는다는 점(배당요구한 전세권은 소멸)을 알면 됩니다. 다만 전세권자가 전입신고·확정일자까지 갖춘 임차인 지위를 겸하고 그 임차권이 선순위이면, 전세권으로 배당받고 남은 금액을 임차인 지위로 낙찰자에게 주장할 수 있다는 대법원 결정(2010마900)이 있으므로 이 이중 지위는 따로 확인해야 합니다.
주의할 점
- 건물 일부(특정 층·호)에만 설정된 전세권은 그 부분만 따로 경매할 수 없어 건물 전체에 대한 경매 신청이 어렵습니다. 이 경우 전세권자는 보증금반환소송을 거쳐 강제경매를 신청합니다.
- 전세권 존속기간이 남아 있으면 경매를 신청할 수 없고, 기간이 끝났어도 갱신되었으면 마찬가지입니다.
- 전세권 설정 뒤 전세금을 증액했는데 등기를 바꾸지 않았다면 증액분은 전세권으로 보호받지 못합니다.
- 입찰자는 전세권자의 임차인 지위 겸유 여부(전입세대확인서)를 확인해 인수 위험을 판단하십시오.