개념 설명
토지거래허가구역은 투기 우려 지역에서 일정 면적 이상의 토지(주택 부지 포함)를 사고팔 때 시장·군수·구청장의 허가를 받게 하고, 허가 후 2~5년 실거주·자경 등 이용 의무를 지우는 제도입니다. 그러나 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령은 민사집행법에 따른 경매와 국세징수법·지방세징수법에 따른 공매를 허가 대상에서 제외합니다. 경매는 당사자 사이의 계약이 아니라 법원의 매각 절차이기 때문입니다.
경매에서 왜 중요한가
따라서 토지거래허가구역 안의 아파트·토지를 경매로 낙찰받을 때는 허가 신청이 필요 없고, 허가를 못 받아 매각이 무효가 되는 일도 없습니다. 허가에 딸린 실거주·자경 의무도 적용되지 않으므로 낙찰 즉시 임대할 수 있습니다. 이 때문에 허가구역 안에서는 경매가 사실상 유일하게 허가 없이 취득할 수 있는 길이 되어 입찰 경쟁이 붙습니다. 다만 낙찰 뒤 일반 매매로 되팔 때는 매수인이 허가를 받아야 하므로, 매도 시 매수자 범위가 좁아지는 점은 감안해야 합니다.
주의할 점
- 허가 예외는 법원경매와 조세 공매에 한합니다. 신탁회사 공매나 한국자산관리공사가 위탁받아 파는 국유재산 매각 등은 계약 매매이므로 허가 대상일 수 있습니다.
- 농지는 허가와 별개로 농지취득자격증명이 필요합니다(매각결정기일까지 제출).
- 허가구역 지정·해제는 수시로 바뀌므로 낙찰 시점과 매도 시점의 지정 여부를 각각 확인하십시오.
- 취득세·양도세 등 세금은 허가구역 여부와 관계없이 동일합니다.