개념 설명
임차권등기는 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원의 임차권등기명령을 받아 등기부 을구에 임차권을 기재한 것입니다. 등기에는 임대차계약일, 보증금, 전입일(주민등록일), 점유 개시일, 확정일자가 적힙니다. 등기 뒤 임차인이 이사를 나가도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3).
경매에서 왜 중요한가
임차권등기 물건은 임차인 정보가 등기부에 공시되어 있어 권리분석이 명확합니다. 판단 기준은 등기 시점이 아니라 등기에 적힌 전입일(대항력 취득일)입니다. 그 날 다음 날 0시가 말소기준권리보다 앞서면 선순위 임차인입니다. 선순위 임차인이 배당요구를 했으면 배당받고 소멸하며 부족액은 낙찰자가 인수하고, 배당요구를 하지 않았으면 보증금 전액을 인수합니다. 말소기준권리보다 늦은 임차권등기는 매각으로 말소되고 임차인은 배당만 받습니다. 임차권등기 뒤에 전입한 다른 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로, 임차권등기 이후 새 임차인이 있다면 그의 보증금은 배당표에서 후순위로 밀립니다.
주의할 점
- 임차권등기 물건은 임차인이 이미 이사 간 경우가 많아 명도는 쉽지만, 보증금 인수 여부는 위와 같이 따져야 합니다.
- 등기에 적힌 보증금과 임차인이 배당요구서에 적은 금액이 다르면 문건접수내역과 명세서로 확인하십시오.
- 임차권등기의 말소는 낙찰 후 법원 촉탁으로 이루어지지만, 인수되는 선순위 임차권등기는 보증금을 지급해야 말소됩니다.
- 임차권등기가 있는 집은 임대인이 보증금을 못 돌려준 이력이 있다는 뜻이므로, 다른 세대에도 비슷한 문제가 있는지 살피십시오.