개념 설명
은행은 주택을 담보로 대출할 때, 나중에 그 집에 소액임차인이 들어오면 최우선변제금이 은행보다 먼저 배당되는 위험을 피하려고 방 개수만큼 최우선변제금을 한도에서 빼는 방공제를 합니다. MCI(Mortgage Credit Insurance, 모기지신용보험)와 MCG(Mortgage Credit Guarantee, 모기지신용보증)는 이 위험을 보험사(서울보증보험 등)나 보증기관(주택금융공사)이 대신 부담하는 상품입니다. 은행이 MCI·MCG에 가입하면 방공제를 하지 않고 대출할 수 있습니다.
경매에서 왜 중요한가
경락잔금대출도 방공제를 적용받습니다. 수도권 아파트 방 3개면 최우선변제금 기준액의 3배가 한도에서 빠져 수천만 원이 줄어들 수 있습니다. MCI·MCG를 적용하면 이 공제 없이 감정가(또는 낙찰가) 기준 LTV 한도를 그대로 쓸 수 있어 자기자본 부담이 줄어듭니다. 다만 MCI·MCG는 실제 거주할 주택 등 조건이 있고, 은행마다 취급 여부와 한도(대개 건당 1~2회 이용 제한)가 다릅니다.
주의할 점
- MCI·MCG는 대출자가 아니라 은행이 가입하는 상품이며, 보험료는 은행이 부담하거나 금리에 반영됩니다.
- 이용 횟수 제한이 있어 이미 다른 주택담보대출에 썼다면 적용이 안 될 수 있습니다.
- 선순위 임차인이 있는 물건은 MCI·MCG와 무관하게 그 보증금만큼 한도가 줄어듭니다.
- 경락잔금대출 상담 때 "방공제 적용인지, MCI·MCG 가능한지"를 먼저 물어보십시오.