개념 설명
방공제는 은행이 주택을 담보로 대출할 때 한도에서 "방 개수 × 그 지역 소액임차인 최우선변제금"을 미리 빼는 실무 관행입니다. 나중에 그 집에 소액임차인이 방 하나씩 들어와 살면, 경매가 났을 때 임차인의 최우선변제금이 은행 근저당보다 먼저 배당되기 때문에 은행이 그만큼을 회수 불능 위험으로 보고 한도에서 제외하는 것입니다.
경매에서 왜 중요한가
경락잔금대출도 같은 방식으로 한도를 정합니다. 예를 들어 감정가 5억 원 아파트에 LTV 70%면 3.5억 원인데, 방이 3개이고 지역 최우선변제금이 방당 5,500만 원이라면 1.65억 원이 빠져 실제 한도는 1.85억 원 수준으로 줄어듭니다. 자기자본 계획이 크게 달라지므로 입찰 전에 반드시 계산해 두어야 합니다. 은행이 MCI·MCG(모기지신용보험·보증)에 가입하면 방공제 없이 대출할 수 있고, 실무에서는 이 방식이 흔히 쓰입니다.
주의할 점
- 최우선변제금 기준액은 지역(서울, 과밀억제권역, 광역시, 기타)과 시점에 따라 다르며 개정될 때마다 오릅니다.
- 방 개수는 건축물대장·현황 기준으로 은행이 판단하며, 원룸형은 1개, 거실을 방으로 세는 경우도 있습니다.
- 이미 선순위 임차인이 있는 물건은 방공제와 별도로 그 보증금이 차감됩니다.
- 은행마다 방공제 적용·MCI 취급 여부가 다르므로 두세 곳을 비교하십시오.