개념 설명
대위변제는 채무자가 아닌 제3자가 채무를 대신 갚고 채권자의 권리를 넘겨받는 것입니다. 경매에서 문제되는 장면은 이렇습니다. 등기부에 ① 소액의 선순위 근저당, ② 그 뒤 전입한 보증금 큰 임차인, ③ 다시 큰 근저당이 있다고 합시다. 말소기준권리는 ①이므로 임차인은 후순위라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 그런데 임차인이 ①의 채무를 대신 갚고 근저당을 말소시키면 말소기준권리가 ③으로 바뀌고, 임차인은 ③보다 앞서 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이 됩니다. 이제 낙찰자는 보증금 전액을 인수해야 합니다.
경매에서 왜 중요한가
이 일은 입찰 전은 물론 낙찰 뒤 잔금 전까지도 일어날 수 있습니다. 매각결정기일 전에 발생했다면 낙찰자는 "매각절차 진행 중 밝혀진 중대한 권리관계 변동"(민사집행법 제121조 제6호)을 이유로 불허가를 신청할 수 있고, 허가 뒤라면 제127조에 따라 매각허가결정 취소를 신청해 보증금을 돌려받고 빠져나올 수 있습니다. 시점을 놓쳐 잔금을 내면 그대로 인수합니다. 그래서 낙찰 후에도 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 선순위 근저당이 살아 있는지 확인해야 합니다.
주의할 점
- 위험 신호는 "선순위 근저당 채권최고액이 작고, 그 뒤 임차인 보증금이 크며, 임차인이 배당요구를 하지 않은" 조합입니다. 임차인 입장에서 몇천만 원을 갚고 몇억 원 보증금을 지킬 수 있으니 합리적 선택입니다.
- 낙찰 후 잔금 전 등기부 재확인은 필수이며, 말소기준권리가 바뀌었으면 즉시 불허가 신청 또는 취소 신청을 하십시오.
- 이 함정은 임차인의 대항력이 원래 있었던 경우에만 성립합니다. 전입·점유가 없는 임차인은 대위변제해도 대항력이 생기지 않습니다.
- 대위변제 자체는 적법한 행위이므로 이를 막을 방법은 없고, 물건 선별과 시점 확인으로 대비합니다.