개념 설명
신탁등기는 소유자(위탁자)가 부동산을 신탁회사(수탁자)에 맡기면서 소유권을 넘기는 등기입니다. 담보신탁이 가장 흔한데, 대출을 받으면서 근저당 대신 신탁회사에 소유권을 이전하고 대출기관을 우선수익자로 지정하는 방식입니다. 등기부 갑구에 "신탁"으로 기재되고, 구체적 조건은 등기소에 보관된 신탁원부에 있습니다.
경매에서 왜 중요한가
신탁된 부동산의 소유자는 법률상 신탁회사입니다. 그래서 위탁자의 채권자는 신탁재산에 강제집행을 할 수 없는 것이 원칙이고(신탁법 제22조), 대출이 연체되면 법원 경매가 아니라 신탁회사의 공매로 처분됩니다. 법원 경매로 나오는 경우는 신탁 전에 설정된 근저당권의 실행이나 신탁재산에 대한 조세채권 등 예외적인 때입니다. 이때 위탁자가 신탁 후 수탁자 동의 없이 임대한 임차인은 소유자가 아닌 사람과 계약한 셈이라 전입신고를 했더라도 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
주의할 점
- 신탁원부를 발급받아 우선수익자, 신탁 기간, 임대차 동의 조건을 확인하십시오. 등기부만으로는 알 수 없습니다.
- 신탁 후 체결된 임대차는 수탁자의 동의서가 있어야 유효합니다. 동의 없는 임차인은 대항력·우선변제권이 없어 명도 대상이지만, 사회적 분쟁이 커 실제 명도에는 시간이 걸립니다.
- 신탁 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 신탁 후에도 보호되므로 전입일과 신탁등기일을 비교하십시오.
- 신탁회사 공매(온비드 등)는 법원 경매와 절차·인도명령 유무가 다릅니다.