국토교통부에 따르면 강남·서초 매매가격이 10주 연속 하락하는 등 서울 동남권 중심의 하락세가 나타나는 가운데 서울 매매가격 상승률이 7월 이후 둔화되고 있다. 정부는 주택공급·규제·금융 등 다양한 정책을 통해 시장 안정에 총력을 기울이고 있다고 2026년 10월 18일 밝혔다.

정부는 국민 주거안정을 위해 ｢주택공급 확대방안(’25.9.7)｣, ｢주택 신속공급 방안(’26.8.13)｣ 등 민간과 공공을 망라하여 주택공급에 주력하는 한편, ｢주택시장 안정화 대책(’25.10.15)｣ 등 규제·금융 등 다양한 정책을 통해 공급 회복시까지 안정적인 시장 수요 관리와 수급 불균형에 따른 과열을 방지하는 등 다각적인 노력을 기울이고 있다고 설명했다.

그 결과 주택공급 선행지표가 개선되고 일부 시장 하향 안정 지표가 나타나고 있다고 국토교통부는 전했다.

공급 지표: 인허가 74% 증가, 착공도 45% 늘어

주택 공급의 선행지표인 인허가는 최근 6개월간(3∼8월) 서울 실적이 3.6만호를 기록, 전년 동기(2.1만호) 대비 74% 증가했으며 장기평균(’16∼’25년, 2.8만호)을 상회하고 있다.

최근 6개월 서울 착공은 1.7만호로 장기평균(3.1만호) 대비 적으나, 전년 동기(1.2만호) 대비 45% 증가하며 개선되고 있다.

가격·거래·심리 지표: 강남·서초 하락, 거래량 감소, 심리 위축

가격의 경우 강남, 서초 매매가격이 10주 연속 하락하며 서울 동남권 중심으로 하락세인 가운데, 서울 매매가격 상승률이 7월 이후 둔화되고 있다. 9월 아파트 매매가격 변동률(한국부동산원)은 강남 △1.65%, 서초 △1.25%, 송파 △0.45%로 나타났다.

서울 아파트 매매거래량이 5월 이후 감소 중이며, 최근 매매매물은 약 7.4만건으로 올해 초(5.7만건) 대비 30% 증가했다. 서울 아파트 매매거래량(천건)은 ‘26.5월 8.9, 6월 7.7, 7월 6.6, 8월 4.6으로 집계됐다.

토지거래허가구역 지정 등으로 투기수요가 억제되며 갭투자 거래가 감소하고 있다. 서울 아파트 갭투자 거래(9월말 기준)는 ’25.10월 37.9%에서 ‘26.8월 6.1%로 줄었다.

주요 지역의 가격 하락 및 금리인상 등 요인으로 서울 주택매매시장 소비심리지수도 7월 이후 감소세를 보이고 있다. 서울 주택매매시장 소비심리지수(국토연구원)는 ‘26.7월 139.9, 8월 132.5, 9월 130.8로 나타났다.

단기 전망: 상·하방 요인 혼재, 면밀한 모니터링 필요

국토교통부는 단기적으로는 입주물량 감소와 금리 인상 등과 같은 주택가격 상·하방 요인이 혼재되어 시장 상황을 면밀히 모니터링할 필요가 있다고 밝혔다.

상방 요인으로는 과거 인허가·착공 부진에 따른 입주물량 감소, 국민소득 증가와 반도체 등 산업 호황에 따른 구매력 확대, 주택가격 상승 기대 심리 등이 수급 불균형을 야기하면서 작용하고 있다고 설명했다. 수도권 아파트 입주물량(만호)은 ‘23년 20.4, ‘24년 17.3, ‘25년 13.0, ’26e 10.5로 10년 평균 18.0을 밑돌고 있다. 연도별 실질 GDP 성장률(한국은행)은 ’23년 1.5%, ‘24년 2.2%, ’25년 1.1%, ‘26e 3.3%로 제시됐다.

하방 요인으로는 최근 기준금리가 6월 2.5%에서 8월 3.0%로 인상되고, 단기적으로 집값에 영향이 큰 주택담보대출 금리가 과거 집값 하락기인 ’22년 수준에 근접 또는 상회하는 등 금융 여건이 변화하고 있다고 밝혔다. 주택담보대출 금리는 고정형의 경우 ’22.9월 4.86%, ’22.10월 4.82%에서 ’26.8월 4.88%로, 변동형은 ’22.12월 5.37%, ’23.1월 5.37%에서 ’26.8월 4.53%로 나타났다.

또한 주요국의 적자 재정에 따른 국채 발행 증가, 글로벌 기업의 자금조달을 위한 회사채 발행 증가 등이 시장금리에 영향을 줄 수 있다고 덧붙였다.

중장기 전망: 공급 확대·가구 증가율 둔화로 안정 기반 강화

국토교통부는 중장기적으로 공급 확대, 가구 증가율 둔화 등으로 시장 안정 기반이 더욱 강화될 것으로 전망했다.

공급 측면에서는 공공·민간 부문에서 인허가·착공이 증가하는 등 공급 대책의 성과가 점차 가시화됨에 따라, 3기 신도시 입주가 본격화되는 ’28년부터 수급 여건이 크게 개선될 것으로 보인다. 3기 신도시 입주물량은 ‘26년 1.3천호에서 ‘28년 1만호 이상으로 증가한다.

수요 측면에서는 서울 가구 증가율이 ’20년 2.20%에서 ’25년 0.83%로 크게 둔화했으며 ’38년 이후부터는 하락 전환될 전망이다. 서울 가구 변동률(YoY)은 ‘20년 2.20%, ‘25년 0.83%, ’38년 0.01%, ‘39년 △0.04%로 제시됐다. 또한 5극 3특, 2차 공공기관 이전 등 국가균형발전 정책이 본격 추진됨에 따라 서울·수도권 주택수요가 지방으로 분산되는 효과도 있을 것으로 판단된다고 밝혔다.

국토교통부는 ’24년 주거실태조사에 따르면 전체 가구의 평균 거주기간이 8.4년인 만큼, 주택시장 분석 및 전망시 중장기 수급 흐름에 대한 면밀한 분석이 필요하다고 판단된다고 전했다.

정부 대응: 공급 추진 상황 밀착 점검·애로 요인 신속 해소

정부는 앞으로도 시장 상황을 면밀히 모니터링하는 한편, 공급 확대 등 안정 요인을 극대화하고 불안 요인은 최소화하는 등 시장 상황에 적기 대응하여 국민 주거안정이 실현될 수 있도록 총력을 기울이겠다고 밝혔다.

정부는 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어져 공급 대책의 효과를 국민들이 체감할 수 있도록 주요 사업장별로 공급 추진 상황을 밀착 점검하고, 인허가 지연·공사비 갈등·자금조달 등 사업을 가로막는 애로 요인을 관계기관과 함께 신속히 해소해 나가겠다고 했다.

아울러 공급 대책의 제도적 기반 구축을 위해 입법과 하위법령 정비를 속도감있게 추진하는 한편, 현장의 추가 제도개선 과제도 지속 발굴하여 공급 속도를 가속화해 나갈 계획이라고 전했다.

또한 전월세 가격 상승에 따른 무주택 서민의 주거비 부담을 완화하기 위해 9.21일 발표한 ｢주거안정플랜｣에 따른 후속 조치도 속도감 있게 추진해 나가겠다고 밝혔다.

이번 발표는 국토교통부 주택정책관 주택정책과에서 담당했으며, 과장 이유리(044-201-3317), 사무관 이종문(044-201-3324), 사무관 김대업(044-201-3325), 주무관 김수련(044-201-3328)이 담당자로 명시됐다.