강남구 대치동 아파트 경매 물건 소개
서울특별시 강남구 대치동에 위치한 아파트가 경매에 부쳐진다. 이 물건은 매각기일이 2026년 11월 4일로 예정되어 있으며, 경매레이더 조회에서 최다권을 기록한 진행 물건이다.
이 아파트는 서울중앙지방법원에서 경매가 진행되며, 사건번호는 2025타경101733이다. 현재 감정가는 17억8,000만원으로, 최저입찰가는 11억3,920만원이다. 최저입찰가는 감정가의 64%에 해당한다.
매각 이력 매각 이력은 다음과 같다. 첫 번째 매각 기일은 2025년 7월 16일로, 최저입찰가는 13억9,000만원이었으나 유찰되었다. 두 번째 매각 기일은 2025년 8월 20일로, 최저입찰가는 11억1,200만원이었으며 결과는 변경되었다. 세 번째 매각 기일은 2025년 9월 24일로, 최저입찰가는 11억1,200만원이었고 결과는 변경되었다. 네 번째 매각 기일은 2026년 6월 17일로, 최저입찰가는 35억6,000만원이었으나 유찰되었다. 다섯 번째 매각 기일은 2026년 7월 22일로, 최저입찰가는 28억4,800만원이었으며 결과는 변경되었다. 여섯 번째 매각 기일은 2026년 8월 26일로, 최저입찰가는 17억8,000만원이었고 유찰되었다.
면적과 물건 이 아파트의 전용면적은 94.76㎡(28.7평)이며, 필지 면적은 239,226㎡(72,365.8평)이다. 2026년 개별공시지가는 2,442만원/㎡로, 전년 대비 6.0% 상승했다. 이 물건은 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 지형은 평지이고 도로 접면은 광대소각이다.
같은 지역 최근 낙찰 최근 6개월 동안 강남구 아파트의 낙찰 건수는 16건이며, 낙찰가율 중앙값은 95.1%이다. 또한, 응찰자 수 중앙값은 2명으로 나타났다.
주의사항 법원 비고에 따르면, 이 물건은 지분매각으로 공유자 우선매수 1회에 한한다.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 9월 9일 | 대치동 | 아파트 | 94.0% | 4명 |
| 2026년 5월 6일 | 대치동 | 아파트 | 121.7% | 4명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 "대치역(지하철3호선)" 북동측 인근에 위치하는 은마아파트 제31동 제14층 제1401호로서 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철3호선 대치역, 학여울역)이 위치하여 대중교통사정은 양호함. |
| 토지형상/이용상태 | 본건은 남측으로 남부순환로(약40m), 서측으로 삼성로(약30m)와 접하며 단지내 도로와 연계되어 차량진출입 무난함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2016-08-26), 지구단위계획구역, 공공청사(저촉), 근린공원(저촉), 도로(저촉), 문화공원(저촉), 일반철도(2024-09-23)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역,건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴) |
| 건물의 구조 | 1979.08.30일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제14층 제1401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 및 목재 창호임. |
| 이용상태 | 아파트로 이용중임. (별첨 "건물개황도" 참조) |
| 설비내역 | 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전 등이 되어 있음. |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 제시외 물건 | 인접토지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 광평수 토지로 아파트 건부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 서울특별시 강남구 대치동에 위치한 은마아파트 제31동 제14층 제1401호로, 대치역(지하철 3호선) 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.
차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(대치역, 학여울역)이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.
건물은 1979년 8월 30일 사용 승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있습니다. 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 새시 및 목재로 구성되어 있습니다.
현재 아파트로 이용되고 있으며, 남측으로 남부순환로(약 40m), 서측으로 삼성로(약 30m)와 접해 있어 단지 내 도로와 연계된 차량 진출입이 가능합니다.
이 물건은 지분매각으로, 공유 부동산의 일부 지분만이 경매에 부쳐지며, 다른 공유자에게 우선매수권이 존재합니다. 공유자 우선매수권은 경매에서 다른 공유자가 매각기일에 최고가매수신고가격과 동일한 금액으로 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리로, 입찰자가 최고가로 낙찰받더라도 공유자가 이 권리를 행사하면 매각이 무산될 수 있습니다. 따라서 입찰자는 매각 준비와 기회비용이 소모될 위험이 있습니다.
현재 관리처분계획이 수립되지 않았고, 사업시행인가를 위한 준비가 진행 중인 상황입니다.
지분만 취득할 경우 단독 사용 및 처분이 어려워지며, 공유물분할 청구 등 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
현재 해당 집합건물의 감정가는 17억 8,000만원이며, 최저가는 11억 3,920만원으로 감정가 대비 36% 저감된 상태입니다. 동일단지 유사평형의 호가는 30억 2,000만원에서 31억 사이에 형성되어 있으며, 하위 30억 3,000만원, 중앙 30억 4,000만원, 상위 30억 5,000만원으로 나타났습니다. 이로 인해 현재 최저가는 유사평형 호가와 비교할 때 상당히 낮은 수준입니다.
건물은 준공 47년으로, 리모델링이나 재건축이 논의될 수 있는 노후된 상태입니다. 최상층에 위치해 있어 여름철 열기와 옥상 누수, 엘리베이터 의존 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 그러나 4,424세대의 초대단지로서 환금성과 관리 효율, 인프라가 우수하다는 긍정적인 요소가 있습니다. 복도식 구조는 사생활과 단열에서 불리한 점이 있으며, 세대당 주차 공간이 0.68대로 다소 부족한 상황입니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 2.29% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 4.87% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 11.79%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 4.35% 상승했으나, 단기 최근 3개월 동안은 2.28% 증가했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 7.85% 하락했으며, 단기 최근 3개월 동안에는 7.64%p 감소했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 1.74명 줄어들었고, 단기 최근 3개월 동안에는 0.64명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 133으로, 기준선인 100을 33p 웃돌며 상승 전망이 우세합니다. 서울의 CSI도 133으로, 1년 평균 123에서 최근 3개월 동안 5p 상승했습니다. 최근 6개월 동안 미분양은 변화가 없었습니다.
전철역이 700m 내에 2곳, 1.2km 내에 5곳(대치역·학여울역·개포동역 수인분당선 등) 위치해 있어 역세권에 해당합니다. 도보권 내에는 54곳의 버스정류장이 밀집해 있으며, 가장 가까운 정류장은 110m 거리입니다.
주변에는 '한티근린공원'이 약 180m 거리에 있으며, 반경 500m 내에 공원이 6곳 있습니다. 이로 인해 도보권 내에서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 교육기관으로는 초등학교 5곳(서울대곡초·서울대치초·서울양전초 등), 중학교 3곳(단국대학교사범대학부속중·대청중·개원중), 고등학교 6곳(단국대학교부속소프트웨어고·단국대학교사범대학부속고·경기여자고 등)이 있으며, 가장 가까운 초등학교는 170m 거리에 있습니다.
의료기관으로는 종합병원 1곳, 병원 2곳, 요양·한방·치과 5곳(연치과병원·위담한방병원·이솝한방병원 등)이 있으며, 가장 가까운 치과병원은 267m 떨어져 있습니다. 공공기관은 반경 1km 내에 2곳(대치지구대·강남구민회관·은마치안센터) 있으며, 가장 가까운 대치지구대는 175m 거리입니다.
같은 지역 낙찰가율은 평균이 아니라 중앙값이다 — 지분 등 특수 물건이 섞이면 평균이 크게 흔들린다
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다
조회수는 누적치이며 관심의 크기일 뿐 물건의 값어치를 뜻하지 않는다