감정가 대비 최저가가 40~48%로 내려온 물건은 유찰이 누적된 상태로, 이는 권리나 물건의 하자, 입지, 수요 문제 등 여러 가지 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유찰이 반복된 경우, 이전 입찰자들이 해당 물건에 대해 발견한 문제점이 있을 가능성이 높아, 이를 철저히 점검해야 합니다.

이러한 권리가 존재할 경우, 입찰자가 실제로 부담해야 할 재무 리스크가 커질 수 있습니다. 예를 들어, 만약 등기부상 선순위 전세권이 약 3.9억원이 인수된다면, 이는 입찰가에 추가로 고려해야 할 금액으로, 매수인의 부담이 상당히 증가하게 됩니다.

해당 토지의 공시지가는 8만원이며, 여기에 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 25만원으로 산출됩니다. 이는 현재 최저가인 392만원과 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 감정가는 875만원으로, 현재 최저가는 감정가 대비 55% 낮은 수준입니다.

추정 토지 시세가 25만원으로 산출된 점을 고려할 때, 현재 최저가는 시세에 비해 저평가된 것으로 보입니다. 그러나 감정가와의 차이를 감안할 때, 실질적인 거래 가치에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -1.51% 감소했습니다. 공시지가는 1년 전 대비 +0.03% 소폭 상승했으며, 3년 누적 변동률은 -4.40%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +1.09% 상승했으며, 최근 3개월 동안에는 +0.16% 증가했습니다. 경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 +2.29%p 상승했으며, 단기적으로는 최근 3개월 동안 +3.32%p 증가했습니다.

평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.52명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 110으로, 기준선인 100을 10p 웃돌며 상승 전망이 우세합니다. 기타도시의 CSI는 1년 평균 112로, 최근 3개월 동안 +4 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변화가 없었습니다.

본 필지는 농림지역에 위치하며, 이는 농업진흥지역과 보전산지로서 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역으로 농지 및 산지 전용이 엄격히 제한되어 농림업 외 활용이 어렵습니다.

인근에는 축사 1곳(이경원)이 있으며, 약 488m 거리에 위치해 있습니다.

또한, 본 필지에는 임업용산지로 지정되어 있어 임업 생산 기능 증진을 위한 보전산지로, 임업 외 전용이 제한됩니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육이 제한되며, 이는 축사 등 용도에 제약이 있으나 주거·상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다.