개념 설명
감정평가서는 법원이 선임한 감정평가사가 경매 물건의 가치를 조사해 제출한 서류입니다. 여기서 정해진 금액이 최초 매각가격(감정가)이 되고, 유찰될 때마다 여기에 저감률을 곱해 최저매각가격이 내려갑니다.
그런데 실무에서 감정평가서의 진짜 값어치는 맨 앞장의 평가액 한 줄이 아닙니다. 뒤쪽에 붙은 조사 자료에 있습니다. 감정평가사는 현장에 직접 들어가 사진을 찍고 도면을 그리고 목록을 만드는데, 입찰자가 현장에 가기 전에 물건의 실제 모습을 알 수 있는 자료는 사실상 이것뿐입니다.
감정평가서에 무엇이 들어 있나
표지의 평가액과 물건 개요 뒤로, 대체로 다음 자료들이 붙습니다. 물건 종류에 따라 있는 것도 있고 없는 것도 있습니다.
| 자료 | 무엇을 알 수 있나 |
|---|---|
| 감정평가명세표 | 평가 대상을 한 줄씩 나눠 적은 목록. 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 각각 얼마로 잡혔는지 여기서 갈라 봅니다. |
| 제시외 건물 표시 | 등기·대장에 없는 건물(창고·보일러실·증축부·비닐하우스 등). 평가에 포함됐는지 아닌지가 인수 여부를 가릅니다. |
| 무허가 건물 기재 | 허가 없이 지어진 부분. 매각에 포함돼도 철거·이행강제금 대상이 될 수 있습니다. |
| 건물 배치도 | 대지 안에서 건물이 어디에 앉아 있는지. 경계 침범, 맹지 여부, 진입로 폭, 여유 공간을 여기서 봅니다. |
| 평면도·층별 개황 | 내부 구획, 방 수, 실제 용도. 대장상 용도와 실제 사용이 다른 경우가 여기서 드러납니다. |
| 기계기구 목록 | 공장·주유소·숙박시설에서 특히 중요합니다. 기계기구가 평가에 포함돼야 매각 대상이 됩니다. |
| 현장 사진 | 외관·내부·진입로·주변. 촬영일이 적혀 있어 그 시점의 상태를 알 수 있습니다. |
| 위치도·지적개황도 | 지형, 도로 접면, 인접 필지와의 관계. |
| 평가 요항표 | 감정평가사가 적은 서술. 이용 상황, 도로 조건, 공법상 제한, 특이사항이 문장으로 들어 있습니다. |
제시외 건물 — 가장 먼저 볼 것
제시외 건물은 등기부나 건축물대장에 올라 있지 않은데 현장에 실제로 서 있는 건물입니다. 감정평가서에서 이것을 어떻게 다뤘는지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
- 평가에 포함된 경우 — 감정가에 그 값이 들어가 있고, 대체로 매각 대상입니다. 명세표에서 금액이 잡혔는지 확인합니다.
- "제시외 건물 있으나 평가에서 제외"인 경우 — 값을 안 쳤으니 매각 대상이 아닙니다. 낙찰받아도 그 건물은 남의 것일 수 있고, 법정지상권이 성립하면 토지를 쓰지 못합니다.
- "타인 소유"로 적힌 경우 — 철거를 구하려면 별도 소송이 필요합니다.
매각물건명세서의 "제시외 건물" 비고와 감정평가서 명세표를 반드시 나란히 놓고 봅니다. 둘이 어긋나면 그 자체가 경고입니다.
기계기구가 있는 물건
공장·주유소·목욕탕·숙박시설은 기계기구 값이 감정가의 상당 부분을 차지하기도 합니다. 기계기구 목록에 올라 값이 매겨진 것만 매각에 포함되므로, 목록에 없는 설비는 낙찰 후 소유자가 떼어 가도 막을 근거가 약합니다. 반대로 목록에 있는데 현장에 없다면 그만큼 손해입니다. 입찰 전 목록과 현장을 대조하는 것이 원칙입니다.
배치도·평면도를 보는 이유
배치도에서는 건물이 대지 경계선에 얼마나 붙어 있는지, 진입로가 어디로 나 있는지를 봅니다. 경계를 넘어 지어진 건물은 인접 토지주와 분쟁이 생기고, 감정평가서에 "인접지 침범" 취지가 적혀 있으면 그 부분이 철거 대상이 될 수 있습니다.
평면도는 대장상 용도와 실제 사용이 같은지 보는 자료입니다. 근린생활시설로 되어 있는데 평면도에 주방과 욕실이 딸린 방이 여럿이면 주거로 쓰고 있다는 뜻이고, 이는 위반건축물이거나 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받는 상황일 수 있습니다.
주의할 점
- 감정 시점이 오래됐을 수 있습니다. 감정평가일은 매각기일보다 보통 6개월~1년 이상 앞섭니다. 몇 차례 유찰된 물건은 2년이 넘기도 합니다. 시세가 오른 지역이라면 감정가가 낮고, 내린 지역이라면 감정가가 높습니다.
- 감정가는 시세가 아닙니다. 감정가는 그 시점의 적정가격이지 지금 팔리는 값이 아닙니다. 실거래가·호가와 따로 확인합니다.
- 사진은 촬영일 기준입니다. 그 사이 훼손·점유 변경이 있을 수 있습니다.
- 내부를 못 본 경우가 있습니다. 점유자가 문을 열어 주지 않으면 외관만 보고 평가합니다. 요항표에 "내부 미확인" 취지가 적혀 있으면 내부 상태 위험은 입찰자 몫입니다.
- 대지권 금액이 잡혀 있어도 대지권 취득이 보장되지는 않습니다. 집합건물에서 대지권 등기가 정리되지 않은 물건은 별도 확인이 필요합니다.