개념 설명
법원경매는 매각기일 당일 법원 입찰법정에서 기일입찰 방식으로 진행됩니다. 입찰표를 써서 보증금과 함께 봉투에 넣어 내고, 마감 후 그 자리에서 개찰해 최고가를 쓴 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 한 번 낸 입찰표는 취소·변경·교환할 수 없으므로, 당일 절차를 미리 알고 가는 것이 좋습니다.
준비물
| 구분 | 준비물 |
|---|---|
| 본인 입찰 | 신분증 및 도장(도장이 없으면 서명 또는 무인으로도 가능), 입찰보증금 |
| 대리 입찰 | 본인 인감증명서, 본인 인감이 날인된 위임장, 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금 |
| 법인 입찰 | 법인등기사항증명서, 대표자 신분증과 법인 도장(대표자가 직접 입찰하는 경우) |
| 공동 입찰 | 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록(지분 기재), 불참자의 위임장·인감증명서 |
| 보증금 | 최저매각가격의 10%를 자기앞수표 한 장으로 준비하는 것이 편합니다(현금·보증보험증권도 가능) |
보증금은 입찰가가 아니라 최저매각가격 기준입니다. 재매각 사건은 20~30%로 높아지므로 공고를 반드시 확인합니다.
당일 순서
- 입찰법정 도착 — 법원마다 다르지만 대체로 오전 10시 전후 개시입니다. 게시판에서 그날 변경·연기·취하된 사건을 먼저 확인합니다. 취하된 줄 모르고 갔다가 헛걸음하는 일이 잦습니다.
- 사건기록 열람 — 입찰법정에 비치된 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 봅니다. 명세서는 매각기일 1주 전부터 비치되며, 그 사이 바뀐 내용이 있을 수 있습니다.
- 입찰 개시 선언 — 집행관이 사건 목록과 주의사항을 고지하고 입찰을 시작합니다. 이때 입찰 마감 시각을 함께 알립니다.
- 입찰표 작성 — 기일입찰표·매수신청보증봉투(흰 봉투)·입찰봉투(황색 큰 봉투)를 받아 작성합니다.
- 제출 — 보증금을 흰 봉투에 넣어 봉하고, 입찰표와 함께 큰 봉투에 넣어 집행관에게 냅니다. 신분증을 보여 주면 입찰자용 수취증을 떼어 줍니다. 이 수취증이 있어야 보증금을 돌려받습니다.
- 개찰 — 마감 후 사건번호 순으로 봉투를 엽니다. 최고가를 쓴 사람이 호명되고, 동일 최고가가 나오면 그 사람들만 즉석에서 추가입찰을 합니다.
- 차순위매수신고 — 최고가에서 보증금을 뺀 금액 이상을 쓴 사람은 이 자리에서 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 하려면 그 자리에서 해야 합니다.
- 보증금 반환 — 패찰자는 수취증을 내고 그 자리에서 보증금 봉투를 돌려받습니다.
낙찰된 뒤
최고가매수신고인이 되면 통상 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 다시 1주일의 항고기간을 지나 확정되면 법원이 대금지급기한을 정해 통지합니다. 보통 매각허가결정 확정일로부터 1개월 안입니다. 이 기한까지 잔금을 내지 않으면 보증금은 돌려받지 못합니다.
주의할 점
- 마감 시각을 넘기면 접수되지 않습니다. 집행관이 고지한 시각에 마감되며, 작성하다 늦는 경우가 생각보다 많습니다.
- 보증금이 1원이라도 모자라면 무효입니다. 반대로 더 넣는 것은 괜찮고, 남는 돈은 돌려받습니다. 수표 한 장으로 딱 맞춰 가는 편이 안전합니다.
- 물건번호를 빠뜨리면 무효가 될 수 있습니다. 한 사건에 여러 물건이 있으면 반드시 물건번호를 적습니다.
- 입찰가는 고쳐 쓸 수 없습니다. 잘못 썼으면 새 용지를 받아 다시 씁니다.
- 같은 사건에 본인 입찰과 대리 입찰을 겹쳐 낼 수 없고, 한 사람이 두 장을 낼 수도 없습니다.
- 수취증을 잃어버리면 보증금 반환 절차가 번거로워집니다. 개찰이 끝날 때까지 보관합니다.