개념 설명
기일입찰표는 한 번 내면 취소·변경·교환이 되지 않습니다(민사집행규칙 제62조 제6항). 그래서 입찰표의 실수는 두 갈래로 갈립니다. 무효로 처리되어 보증금을 돌려받고 끝나는 경우와, 잘못 쓴 채로 낙찰되어 잔금을 포기하고 보증금을 몰수당하는 경우입니다. 뒤쪽이 진짜 위험입니다.
입찰가는 고쳐 쓰면 무효입니다
입찰표에서 가장 엄격한 항목이 입찰가격입니다. 숫자를 고쳐 쓰거나 두 줄을 긋고 다시 쓰거나 덧칠하면 그 입찰은 무효로 처리됩니다. 정정인을 찍어도 인정되지 않습니다. 다른 항목은 정정이 허용되는 경우가 있지만 입찰가격은 예외가 없습니다.
잘못 썼다면 고치지 말고 새 용지를 받아 처음부터 다시 씁니다. 입찰표 용지는 입찰법정에서 얼마든지 더 받을 수 있습니다. 마감 시각에 쫓겨 고쳐 내는 것이 가장 나쁜 선택입니다.
물건이 여러 개면 물건번호를 반드시 씁니다
한 사건번호 아래 물건이 여럿인 경우가 있습니다(예: 2025타경12345 물건번호 1, 2, 3). 이때 물건번호를 쓰지 않으면 어느 물건에 입찰한 것인지 특정되지 않아 무효로 처리됩니다. 사건번호만 맞으면 되는 줄 알고 비워 두는 실수가 흔합니다.
물건번호는 매각공고와 물건 목록에 표시되어 있습니다. 입찰 전에 자신이 노리는 물건의 번호를 적어 두고, 입찰표의 물건번호 칸과 대조합니다. 물건번호를 잘못 쓰면 엉뚱한 물건에 낙찰될 수도 있으므로 더 위험합니다.
0을 하나 더 쓰는 실수
가장 큰 손해로 이어지는 실수입니다. 1억 2천만원을 쓴다는 것이 12억원이 되면 거의 확실히 낙찰되고, 잔금을 낼 수 없으니 보증금을 포기하게 됩니다. 최저매각가격의 10%는 수백만원에서 수천만원입니다.
입찰표에는 억·천만·백만 단위의 칸이 나뉘어 있습니다. 맨 오른쪽 일의 자리부터 채워 넣고, 다 쓴 뒤 한글로 한 번 더 읽어 자릿수를 확인하는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에 적힌 최저매각가격과 자릿수를 비교해 보면 한눈에 걸러집니다.
흔한 무효 사유
| 사유 | 결과 |
|---|---|
| 입찰가격을 고쳐 쓰거나 덧칠 | 무효 |
| 물건번호 누락(물건이 여럿인 사건) | 무효 |
| 입찰가격 미기재 또는 알아볼 수 없음 | 무효 |
| 보증금이 최저매각가격의 10%에 미달 | 무효 |
| 입찰가격이 최저매각가격 미만 | 무효 |
| 대리 입찰인데 위임장·인감증명서 누락 | 무효 |
| 같은 사건에 본인과 대리인이 각각 입찰 | 둘 다 무효 |
| 한 사람이 같은 사건에 두 장 제출 | 둘 다 무효 |
| 마감 시각 이후 제출 | 접수되지 않음 |
무효로 처리되면 보증금은 그 자리에서 돌려받습니다. 잃는 것은 그 회차의 기회입니다.
주의할 점
- 보증금 부족은 무효, 초과는 무방합니다. 유찰로 최저가가 내려갔다면 보증금도 내려간 최저가 기준입니다. 재매각 사건은 20~30%이니 공고를 확인합니다.
- 도장이 없어도 됩니다. 서명이나 무인으로 갈음할 수 있습니다. 다만 대리 입찰의 위임장에는 본인 인감이 날인되어야 하고 인감증명서를 함께 냅니다.
- 주소·성명은 신분증과 똑같이 씁니다. 나중에 소유권이전등기가 이 기재대로 진행됩니다.
- 제출한 뒤에는 되돌릴 수 없습니다. 개찰 전이라도 취소가 되지 않으므로, 봉투를 내기 직전이 마지막 확인 시점입니다.
- 수취증은 개찰이 끝날 때까지 보관합니다. 보증금 반환에 필요합니다.