개념 설명
일반 매매로 상가를 사면 건물분 가격의 10%가 부가가치세로 붙고, 매수인이 일반과세자로 사업자등록을 하면 이를 환급받습니다. 그러나 법원경매는 다릅니다. 부가가치세법 시행령은 민사집행법에 따른 경매와 국세징수법에 따른 공매로 재화를 인도하는 것을 "재화의 공급"에서 제외합니다. 따라서 낙찰가에는 부가세가 포함되어 있지 않고, 낙찰자가 부가세를 따로 낼 일도 없습니다.
경매에서 왜 중요한가
입찰가를 계산할 때 부가세 10%를 얹어 생각할 필요가 없습니다. 반대로 환급도 없습니다. 매매로 샀다면 건물분 부가세를 냈다가 돌려받는 구조인데, 경매는 처음부터 부가세 거래가 아니라 낼 것도 받을 것도 없습니다. 낙찰 후 상가를 임대하면 그때부터는 일반 임대사업과 같습니다. 사업자등록(일반과세자)을 하고 임대료의 10%를 부가세로 받아 반기마다 신고·납부해야 합니다.
주의할 점
- 매각물건명세서나 감정평가서에 "부가세 별도" 표시가 없는 것이 정상입니다. 사설 경매정보에 부가세 포함 표기가 있더라도 법원경매 낙찰가에 부가세는 없습니다.
- 낙찰 후 임대를 시작하면 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 하십시오. 간이과세자는 임대료에 부가세를 받지 못하고 환급도 없습니다.
- 상가를 나중에 팔 때는 건물분에 부가세가 붙을 수 있으며, 포괄양도양수 요건을 갖추면 생략됩니다.
- 오피스텔을 업무용으로 낙찰받아 주거용으로 임대하면 부가세·세금 문제가 달라지므로 용도를 정해 두어야 합니다.