개념 설명
잉여주의는 민사집행법 제102조의 원칙으로, 경매를 신청한 압류채권자보다 앞서는 채권(선순위 저당권 등)과 절차비용을 다 갚고 나서 신청채권자에게 한 푼도 돌아가지 않을 상황이면 경매를 계속하지 않는다는 뜻입니다. 이런 상태를 무잉여라고 합니다. 후순위 채권자가 남는 것도 없는 경매를 벌여 선순위 채권자와 채무자에게 손해만 끼치는 것을 막기 위한 장치입니다.
경매에서 왜 중요한가
유찰이 거듭되어 최저매각가격이 내려가면 어느 순간 무잉여 상태가 됩니다. 이때 법원은 신청채권자에게 무잉여를 통지하고, 신청채권자가 1주일 안에 "그 금액 이상으로 내가 사겠다"는 매수신청을 하면서 보증을 제공하지 않으면 경매를 취소합니다. 입찰자 입장에서는 관심 물건이 갑자기 취소될 수 있고, 반대로 신청채권자가 매수신청을 하면 그 가격 이상으로만 낙찰이 허용되어 경쟁 구도가 달라집니다.
주의할 점
- 무잉여 판단 기준은 신청채권자보다 선순위인 채권액과 집행비용의 합계입니다. 선순위 근저당의 채권최고액이 크고 유찰이 잦은 물건은 취소 가능성을 염두에 두십시오.
- 신청채권자가 매수신청을 한 사건은 그 신청가액 이상으로 입찰해야 낙찰됩니다.
- 담보권자가 직접 신청한 임의경매는 대개 자신이 선순위라 무잉여가 잘 생기지 않고, 후순위 가압류채권자 등의 강제경매에서 자주 나타납니다.