서울중앙지방법원 이번 주 경매 물건 현황
서울중앙지방법원에서 11월 10일과 11월 12일에 진행되는 경매에는 총 163건의 물건이 올라온다. 이 중 122건은 1회 이상 유찰된 물건이다.
이번 주 매각기일은 11월 10일과 11월 12일이다. 총 163건의 물건이 경매에 나올 예정이며, 그중 122건은 1회 이상 유찰된 것으로 나타났다.
우량 기준을 충족하는 물건은 73건이다. 이 중 서울특별시 중구 신당동에 위치한 근린생활시설은 감정가 3억6,500만원, 최저입찰가 1억4,950만원으로 감정가 대비 41%에 해당하며, 4회 유찰된 물건이다. 또 다른 우량 물건으로 서울특별시 서초구 서초동의 근린생활시설이 있으며, 감정가는 17억5,000만원, 최저입찰가는 7억1,680만원으로 감정가 대비 41%에 해당하고, 4회 유찰된 것으로 확인됐다.
많이 떨어진 물건으로는 서울특별시 관악구 봉천동의 다가구주택이 있다. 이 물건의 감정가는 6억553만원이며, 최저입찰가는 4,161만원으로 감정가 대비 7%에 해당하고, 12회 유찰된 것으로 나타났다. 또한, 같은 지역의 다세대주택은 감정가 2억4,600만원, 최저입찰가 2,641만원으로 감정가 대비 11%에 해당하며, 10회 유찰된 것으로 확인됐다.
주의사항
법원 비고에 '지분 매각'이 언급된 물건은 6건, '법정지상권'이 언급된 물건은 2건이다. 경매레이더 김성훈 대표는 “매각기일 전에 정해져 있는 것은 최저입찰가뿐이며, 낙찰가는 응찰자 수에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.
| 구분 | 소재지 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저입찰가 | 감정가 대비 | 유찰 | 권리위험 판정 | 법원 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우량 | 서울특별시 중구 신당동 | 근린생활시설 | 2026년 11월 12일 | 3억6,500만원 | 1억4,950만원 | 41% | 4회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 서초구 서초동 | 근린생활시설 | 2026년 11월 12일 | 17억5,000만원 | 7억1,680만원 | 41% | 4회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 관악구 신림동 | 다세대주택 | 2026년 11월 10일 | 2억600만원 | 1억547만원 | 51% | 13회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 중구 오장동 | 다세대주택 | 2026년 11월 10일 | 2억1,600만원 | 1억1,059만원 | 51% | 12회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 관악구 봉천동 | 다세대주택 | 2026년 11월 10일 | 3억1,300만원 | 1억6,025만원 | 51% | 8회 | 저 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 관악구 봉천동 | 다가구주택 | 2026년 11월 10일 | 6억553만원 | 4,161만원 | 7% | 12회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 관악구 봉천동 | 다세대주택 | 2026년 11월 10일 | 2억4,600만원 | 2,641만원 | 11% | 10회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 중구 신당동 | 다세대주택 | 2026년 11월 10일 | 2억7,500만원 | 2,952만원 | 11% | 10회 | 극 | — |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하는 지하철1,4호선 "동대문역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 의류상가, 상업용부동산 및 공원 등이 소재하는 상가지대로 주위환경은 양호함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,4호선 "동대문역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함. |
| 토지형상/이용상태 | 본건 북측으로 약 12m, 동측으로 약 20m 도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안 ),건축선 |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트 평옥개지붕 지하1층/지상4층 건 내 제1층 제다8호로서, (사용승인일: 1969-07-02) 외 벽 : 복합판넬 마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임. |
| 이용상태 | 점포(상호 : APPLE(애플))로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람) |
| 설비내역 | 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 중앙냉난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음. |
| 공부와의 차이 | - 없음. |
| 제시외 물건 | 가장형 평지로서, 점포, 사무실 건부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계는 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 지하철 1호선과 4호선의 "동대문역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 의류상가와 상업용 부동산, 공원이 밀집한 상가지대입니다. 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있으며, "동대문역"이 가까워 교통 여건이 잘 갖추어져 있습니다.
건물은 철근콘크리트 구조로, 평옥 개지붕을 가진 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 복합판넬로 마감되어 있으며, 내벽은 인테리어 마감이 되어 있습니다. 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다. 현재 제1층 제다 8호에서는 "APPLE(애플)"이라는 상호로 점포가 운영되고 있습니다.
본건은 북측으로 약 12m, 동측으로 약 20m 도로에 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다.
이 물건은 점포(상호: APPLE(애플))로 이용 중이며 일괄 매각됩니다. 이는 매수인이 해당 점포의 운영 현황과 상업적 가치에 대한 충분한 검토가 필요함을 의미합니다. 점포가 현재 운영 중이라는 사실은 매수인이 인수 후 사업 운영에 대한 리스크를 감수해야 함을 시사합니다.
감정가 대비 최저가가 40~48%로 내려온 상태에서 유찰이 누적된 점은 권리나 물건의 하자, 입지 문제 또는 수요 부족 등의 가능성을 나타냅니다.
따라서, 매수인은 이 물건의 상업적 가치와 관련된 여러 요소를 충분히 분석해야 하며, 특히 상업적 운영의 지속 가능성에 대한 평가가 중요합니다.
추정 시세는 3억 8,310만원으로, 이는 추정 토지 시세 3억 6,402만원과 건물 건축비 1,907만원의 합입니다. 현재 최저가는 1억 1,960만원으로 감정가 3억 6,500만원 대비 67% 낮은 수준입니다. 이는 시장에서 상당히 저평가된 것으로 볼 수 있습니다.
수익 기준으로 산출된 추정 시세는 4억 7,000만원으로, 월세 약 140만원과 보증금 5,000만원을 기준으로 환원율 4%를 적용한 결과입니다. 이는 감정가보다 높은 수치로, 임대수익 관점에서 보수적인 감정가에 비해 매력적인 투자 기회를 제공합니다.
건물은 준공 57년으로 일반적인 상태이며, 승강기가 있어 활용도가 높습니다. 이러한 요소들은 추가적인 가치로 작용할 수 있습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -0.63% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +4.19% 상승하였으며, 3년 누적 기준으로는 +8.55% 증가했습니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +5.79% 상승했으며, 최근 3개월 동안에도 +2.39% 상승했습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 +19.96% 상승했으나, 최근 3개월 동안에는 -15.45%p 하락했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.09명 감소했으며, 최근 3개월 기준으로는 -5.60명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 현재 133으로, 기준선 100을 33p 초과하여 상승 전망이 우세합니다. 서울 지역의 CSI도 133으로, 1년 평균 123에서 최근 3개월 동안 +5 상승했습니다. 마지막으로, 미분양은 최근 6개월 동안 -48.90% 감소했습니다.
일반상업지역에 위치한 본 필지는 상업 및 업무 기능을 담당하며, 용적률 법정 상한이 약 1,300%로 안정적인 수익 기반을 제공합니다. 대중교통 접근성이 뛰어나며, 700m 내에 전철역 7곳(동대문역·동대문역사문화공원역·동묘앞역 등)이 위치하고, 도보권 내 68곳의 버스정류장이 있어 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 버스정류장은 150m 거리에 있습니다.
주변 교육 환경도 우수하여, 도보권 내 초등학교 4곳(서울광희초·서울창신초·서울효제초 등), 중학교 1곳(한양중), 고등학교 5곳(한양과학기술고·성동글로벌경영고·성동공업고 등)이 있으며, 가장 가까운 고등학교는 393m 거리에 있습니다. 의료기관으로는 종합병원 4곳, 병원 5곳, 요양·한방·치과 7곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관은 '더블유치과병원'으로 309m 거리에 있습니다.
공공기관으로는 반경 1km 내에 서울경찰청 기동본부와 을지로119안전센터, 창신제1동주민센터가 있으며, 가장 가까운 서울경찰청 기동본부는 289m 거리에 있습니다. 본 필지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으나, 경매·공매를 통한 취득 시 허가가 면제됩니다. 또한, 지구단위계획구역으로 계획적으로 정비된 양호한 주거·생활환경을 갖추고 있으며, 가축사육제한구역으로 축사 등 용도에 제약이 있으나 상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다.
법원 비고는 법원이 기재한 원문이다. 같은 말이 있어도 사정은 물건마다 다르다(예: 유치권 신고가 있었으나 부존재 확정판결이 난 경우)