대전광역시 유성구 구암동에 위치한 본 부동산은 유성고등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 단독주택, 다가구주택, 빌라 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 지역입니다. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

부동산의 형태는 사다리형으로, 현재 근린생활시설과 다가구주택 부지로 활용되고 있습니다. 북측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 확보되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 높이에 외장석재로 마감된 외벽을 가지고 있으며, 내벽은 벽지로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시창호로 설치되어 있습니다.

1층은 근린생활시설과 계단실로 구성되어 있으며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 사용되고 있습니다.

이 물건의 임차인 및 임차권등기는 모두 말소기준권리인 2011년 5월 4일 이후에 성립하였으므로, 매각으로 인해 모두 말소됩니다. 따라서 매수인은 임차권에 대한 인수 의무가 없으며, 보증금 부담도 없습니다.

또한, 매각물건명세서 비고에 따르면 302호, 401호, 403호의 주택임차권등기는 각각 2023년 3월 15일, 2024년 3월 5일, 2024년 2월 7일에 등기된 것으로, 이들 모두는 매각으로 인해 소멸됩니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 권리가 없다는 점이 명확합니다.

마지막으로, 감정가 대비 최저가가 49~51%로 낮아진 상태로, 유찰이 쌓이기 시작한 단계입니다.

본 토지의 공시지가는 5억 4,239만원이며, 이를 바탕으로 지목별 보정지수를 적용한 추정 토지 시세는 7억 7,272만원으로 산출됩니다. 현재 최저가는 6억 6,414만원으로, 이는 추정 토지 시세 대비 약 14.5% 낮은 수준입니다. 감정가는 19억 3,628만원으로, 현재 최저가는 감정가 대비 약 66% 저렴한 상황입니다.

인근 시세를 살펴보면, 국토부 토지 실거래가 15건에서 평당 435만 원에서 2,625만 원으로 확인되며, 네이버 매물 호가는 과수원 평당 339만 원에서 702만 원, 대 평당 994만 원에서 1,247만 원, 답 평당 337만 원, 전 평당 247만 원에서 429만 원으로 다양합니다. 이러한 인근 시세는 본 토지의 추정 시세와 비교할 때, 상대적으로 낮은 수준의 매물들이 존재함을 보여줍니다.

본 토지는 준공 15년의 일반적인 상태로, 건물의 노후 정도가 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 시세와 감정가, 그리고 인근 매물의 호가를 종합적으로 고려할 때, 본 토지의 추정 시세는 상대적으로 안정적인 수준으로 판단됩니다.

인구는 최근 1년 동안 +0.72% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +2.49% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +3.80%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +2.09% 상승했지만, 단기적으로 최근 3개월간은 -0.05% 하락했습니다.

경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -3.28%p 감소했으며, 단기적으로는 최근 3개월간 -3.71%p 하락했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 -0.45명 줄어들었고, 단기적으로는 최근 3개월간 +0.71명 증가했습니다.

주택가격전망CSI는 121로, 기준선 100을 21p 웃돌며 상승 전망이 우세합니다. 6대광역시의 CSI도 121로, 1년 평균 115에 비해 최근 3개월 동안 +4 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 +568.80% 증가했습니다.

제2종일반주거지역에 위치한 본 필지는 중층주택 중심의 일반 주거지역으로 안정적인 정주 환경을 제공합니다. 700m 내에 전철역(유성온천역)이 있으며, 도보권 내에 72곳의 버스정류장이 밀집해 있어 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 버스정류장은 52m 거리에 위치해 있습니다.

주변에는 약 128m 거리에 어린이공원 '진터'가 있으며, 반경 500m 내에 9곳의 공원이 있어 주거 쾌적성에 긍정적인 요소입니다. 도보권 내에는 초등학교 4곳(대전상대초·대전봉명초·대전원신흥초복용분교장), 중학교 2곳(유성중·대전봉명중), 고등학교 3곳(유성고·대전예술고·유성생명과학고)이 위치해 있으며, 가장 가까운 고등학교는 161m 거리에 있습니다.

의료기관은 병원 10곳과 요양·한방·치과 7곳이 있으며, 가장 가까운 요양병원은 '의료법인비에스의료재단 브레인요양병원'으로 342m 거리에 있습니다. 공공기관은 반경 1km 내에 3곳(상대동 행정복지센터·온천1동행정복지센터·구암119안전센터)이 있으며, 가장 가까운 상대동 행정복지센터는 433m 거리입니다.

본 필지는 상대보호구역에 포함되어 있어 학교 경계 200m 이내에서 일부 유해업종의 영업이 제한되며, 가축사육제한구역으로 가축 사육이 제한됩니다. 그러나 이러한 규제는 주거·상업 입지에 직접적인 영향은 적습니다.