개념 설명
매각물건명세서 비고에 "등기 106.26㎡, 대장 112.42㎡로 상이하여 대장 기준 평가", "공부 45.9㎡이나 실측 54㎡", "토지대장 745.2㎡, 집합건축물대장 대지면적 739.56㎡(건축선 후퇴 5.64㎡)", "지적재조사로 346㎡에서 404.6㎡로 변경, 조정금이 매수인에게 승계될 수 있음"과 같은 문구가 있는 물건입니다. 등기와 대장의 불일치, 공부와 실측의 불일치, 건축선 후퇴에 따른 대지면적 축소, 지적재조사에 따른 면적 변동이 섞여 있습니다.
대장이 우선한다
건물 표시의 원본은 건축물대장입니다. 표시변경등기는 건축물대장 정보를 첨부해 신청하고(부동산등기법 제41조), 등기 신청의 부동산 표시가 대장과 다르면 등기관이 각하합니다(같은 법 제29조 제11호). 그래서 등기가 틀렸으면 등기를 대장에 맞추고, 대장이 틀렸으면 대장부터 고친 뒤 등기를 맞춥니다. 감정평가는 동일성이 인정되면 현황 면적으로 사정하는 것이 관행이고, 취득세 과표는 낙찰가라 면적 차이가 세금을 바꾸지는 않습니다.
경우별 처리 방법
첫째, 등기와 대장이 다르고 대장이 현황과 맞는 경우입니다. 표시변경등기를 합니다(부동산등기법 제41조, 사유 발생 1개월 이내, 건축물대장등본 첨부, 등록면허세 정액). 법원의 소유권이전 촉탁이 표시 불일치로 각하되는 사례가 있으므로 대금 납부 전에 경매계에 촉탁 가능 여부를 확인하고, 필요하면 매수인이 표시변경등기를 먼저 합니다.
둘째, 대장이 현황과 다른 경우, 즉 준공 당시 산정 오류입니다. 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조 제3항에 따라 건축물표시 정정신청서(별지 제15호)에 잘못된 부분의 건축물현황도면과 증명서류를 붙여 소관청에 신청합니다. 건축사가 작성한 현황측량 도면이 증명서류입니다. 소관청 직권 정정도 가능합니다(같은 조 제2항). 정정이 끝나면 첫째 절차로 등기를 맞춥니다.
셋째, 현황이 대장보다 큰 경우, 즉 증축입니다. 정정이 아니라 증축 허가·신고와 사용승인을 거쳐 대장 기재내용을 변경하고(규칙 제18조) 표시변경등기를 합니다. 허가 없이 증축된 상태면 위반건축물이며, 추인 허가가 가능한 경우에만 이 길이 열립니다. 기존 건물에 부합한 증축분은 저당권 효력이 미쳐 매각에 포함되지만(민법 제256조·제358조), 감정평가서가 본체에 넣었는지 제시외로 뺐는지 확인합니다.
넷째, 현황이 대장보다 작은 경우, 즉 일부 멸실입니다. 건축물관리법 제34조의 멸실신고로 대장을 일부 말소·변경한 뒤 표시변경등기를 합니다.
다섯째, 대지면적 차이입니다. 소요너비에 못 미치는 도로에 접한 대지는 건축선이 물러나고 그 부분은 대지면적에서 빠지므로(건축법 제46조, 시행령 제119조 제1항 제1호) 토지대장 면적이 건축물대장 대지면적보다 큰 것이 정상이고 정정 대상이 아닙니다. 지번이 바뀐 경우는 건축물지번 변경신청(별지 제17호, 토지대장·현황측량성과도·대지 소유자 동의서)입니다.
여섯째, 지적재조사입니다. 면적은 지적소관청이 정리하고 증감분은 조정금으로 정산합니다(지적재조사에 관한 특별법 제20조·제21조). 지구 지정 뒤 권리가 바뀌면 권리를 승계한 자가 조정금을 수령하거나 납부하므로(제21조 제8항) 낙찰자가 증가분 조정금을 낼 수 있습니다. 명세서에 금액이 있으면 입찰가에서 뺍니다.
주의할 점
- 감정평가가 등기·대장·실측 중 어느 면적을 기준으로 했는지 먼저 확인합니다.
- 실측 초과분이 무허가 증축이면 이행강제금 문제가 겹칩니다.
- 대장 정정에는 건축사 현황측량 비용이 들고, 등기까지 통상 수 주가 걸립니다.
- 지적재조사 조정금은 금액과 납부 기한을 지적소관청에 확인합니다.