개념 설명
경매는 채권자(저당권자 등)의 신청으로 법원이 민사집행법에 따라 부동산을 파는 절차입니다. 공매는 국세·지방세 체납으로 압류된 재산이나 국유재산, 신탁재산 등을 한국자산관리공사(캠코)가 온비드(onbid.co.kr)에서 전자입찰로 파는 절차로, 압류재산 공매는 국세징수법을 따릅니다.
경매에서 왜 중요한가
같은 물건을 취득해도 절차와 위험이 다릅니다. 경매는 법원에 직접 가서 기일입찰을 하지만, 공매는 온비드에서 월요일~수요일 전자입찰로 진행되고 유찰 시 매주 10%씩 내려가 경매(회차마다 20~30%)보다 자주, 잘게 떨어집니다. 결정적 차이는 인도명령입니다. 경매 매수인은 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령으로 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매에는 인도명령 제도가 없어 점유자가 버티면 명도소송을 해야 합니다. 또 경매는 법원의 매각물건명세서·현황조사서가 있지만 공매는 캠코의 공매재산명세가 상대적으로 간략해 권리분석을 스스로 더 해야 합니다.
주의할 점
- 압류재산 공매도 매각으로 저당권·가압류 등이 소멸하고 대항력 있는 임차인은 인수되는 원칙은 경매와 같습니다.
- 공매는 잔금 기한이 짧고(매각결정 후 낙찰가 3천만 원 이상은 30일), 배분(배당) 절차도 캠코가 진행합니다.
- 같은 부동산이 경매와 공매에 동시에 걸릴 수 있으며, 먼저 대금을 낸 쪽이 소유권을 가져갑니다.
- 공매 보증금은 입찰가의 10%로 경매(최저가의 10%)와 기준이 다릅니다.