개념 설명
매각물건명세서 비고에 "일반건축물대장상 위반건축물로 등재", "무단증축으로 이행강제금 부과"라는 문구가 있으면 건축물대장 표제부에 위반 표기가 붙어 있는 물건입니다. 표기의 근거는 건축법 제79조 제4항입니다. 허가권자가 시정명령을 하는 경우 건축물대장에 위반내용을 적어야 하고, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조에 따라 시정명령을 할 때마다 "위반건축물" 표시와 위반 일자·내용·면적을 기재합니다. 표기의 계기는 적발이 아니라 시정명령이고, 지우는 방법은 시정하거나 법령 변경으로 적법해지는 것뿐입니다. 정부24에서 발급한 대장 표제부 우상단 표기와 변동사항란에서 확인합니다.
기준은 건물값입니다 — 땅값은 직접 들어가지 않습니다
이행강제금의 기준은 건축물의 시가표준액입니다(건축법 제80조 제1항). 토지의 공시지가를 더하거나 토지·건물 합산액을 쓰지 않습니다. 같은 면적을 무단 증축했다면 땅값이 비싼 강남이든 지방이든 기준 금액 자체는 건물 쪽만 봅니다.
다만 땅값이 간접적으로 반영되는 통로가 하나 있습니다. 건축물 시가표준액을 계산할 때 곱하는 지수 중 "위치지수"가 그 건물 부속토지의 개별공시지가 구간으로 정해지기 때문입니다(지방세 시가표준액 조사·산정 기준 별표 6). 공시지가가 ㎡당 1만원 이하인 곳은 0.80, 800,000~1,000,000원 구간이 1.00, 8,000만원 초과면 1.69입니다. 땅값이 비싼 곳일수록 같은 건물이라도 시가표준액이 최대 두 배 가까이 커지고, 그만큼 이행강제금도 커집니다.
정리하면 이렇습니다. 토지가격은 과세표준에 합산되지는 않지만, 위치지수를 통해 건물 시가표준액을 끌어올리는 계수로 작용합니다.
건축물 시가표준액은 이렇게 만들어집니다
㎡당 시가표준액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율
| 요소 | 값의 예 | 근거 |
|---|---|---|
| 건물신축가격기준액(2026) | 주거·상업용 860,000원/㎡ · 공업용 840,000 · 농수산용 640,000 | 행정안전부 고시 제2025-82호 |
| 구조지수 | 철근콘크리트조 1.00 · 목조 0.83 · 경량철골조 0.65 · 조립식패널조 0.55 · 컨테이너·철파이프조 0.30 | 조사·산정 기준 별표 4 |
| 용도지수 | 아파트 1.00 · 연립·다세대·단독 0.91 · 근린생활시설 1.12 · 주거용 오피스텔 1.23 · 창고 0.85 · 축사 0.37 | 별표 5 |
| 위치지수 (땅값 반영) | 공시지가 1만원 이하 0.80 → 100만원 이하 1.00 → 8,000만원 초과 1.69 | 별표 6 |
| 경과연수별 잔가율 | 1 − 연 상각률 × 경과연수, 최저 10%. 상각률은 내용연수 50년 0.018 · 40년 0.0225 · 30년 0.030 · 20년 0.045 | 별표 7 |
낡은 건물일수록 잔가율이 떨어져 이행강제금도 줄어듭니다. 20년 지난 철근콘크리트 건물(내용연수 40년)이면 잔가율은 1 − 0.0225 × 20 = 0.55입니다.
위반 유형별 산정표
| 위반 유형 | 산정식 | 비율 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 무허가 건축·증축 | ㎡당 시가표준액 × 50/100 × 위반면적 × 비율 | 100/100 | 법 제80조 제1항 제1호 시행령 제115조의3 |
| 무신고 건축·증축(85㎡ 이하 등) | 위와 같음 | 70/100 | 같은 조항 |
| 건폐율 초과 | 위와 같음 | 80/100 | 같은 조항 |
| 용적률 초과 | 위와 같음 | 90/100 | 같은 조항 |
| 무단 용도변경 | 해당 부분 시가표준액 × 10/100 | — | 시행령 별표 15 제1호의2 |
| 무허가 대수선 | 시가표준액 × 10/100 | — | 별표 15 제1호 |
| 사용승인 전 사용 | 시가표준액 × 2/100 | — | 별표 15 제2호 |
| 그 밖의 위반(차양·복층 등) | 시가표준액 × 3/100 이하 | — | 별표 15 제13호, 조례 |
비율은 지자체 건축 조례로 낮출 수 있지만 60/100 아래로는 못 내립니다(시행령 제115조의3 단서). 실제로 서울특별시 건축 조례는 0.75로 낮춰 두고 있습니다.
계산 예시 — 숫자를 넣어 봅니다
예시 1. 서울 다세대주택 옥상에 조립식패널 30㎡를 허가 없이 증축
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 건물신축가격기준액(주거용) | — | 860,000원/㎡ |
| × 구조지수(조립식패널조) | × 0.55 | 473,000 |
| × 용도지수(다세대) | × 0.91 | 430,430 |
| × 위치지수(공시지가 500만원/㎡ 구간) | × 1.21 | 520,820 |
| × 잔가율(증축 5년 경과, 내용연수 30년) | × 0.85 | 442,697원/㎡ |
| 이행강제금 = 시가표준액 × 50% × 30㎡ × 비율 0.75(서울 조례) | 442,697 × 0.5 × 30 × 0.75 | 약 4,980,000원 |
세대면적이 60㎡ 이하 주거용이면 여기서 절반으로 줄어 약 249만원이 됩니다(법 제80조 제1항 단서). 서울시 조례는 1년에 2회까지 부과하므로, 시정하지 않으면 연간 약 996만원(감경 시 498만원)이 반복됩니다.
예시 2. 땅값만 다른 같은 건물 — 위치지수의 힘
| 부속토지 공시지가 | 위치지수 | ㎡당 시가표준액 | 30㎡ 무허가 증축 1회 부과액 |
|---|---|---|---|
| ㎡당 30,000원(지방 임야 인근) | 0.82 | 352,933원 | 약 5,294,000원 |
| ㎡당 900,000원(지방 도심) | 1.00 | 430,430원 | 약 6,456,000원 |
| ㎡당 5,000,000원(수도권 주거지) | 1.21 | 520,820원 | 약 7,812,000원 |
| ㎡당 90,000,000원(도심 상업지) | 1.69 | 727,427원 | 약 10,911,000원 |
같은 구조·용도·연식의 30㎡ 증축인데 땅값에 따라 1회 부과액이 약 529만원에서 1,091만원까지 벌어집니다(비율 1.00 기준). 땅값이 직접 더해지지는 않지만 이만큼 영향을 줍니다.
예시 3. 실제 경매물건 부과액
| 물건 | 위반 내용 | 실제 부과액 |
|---|---|---|
| 광주 북구 아파트 | 1층 주차장 차양 162.4㎡ 무단증축 | 1차 292,000원 · 2차 389,000원 |
| 광주 광산구 단독주택 | 1층 20㎡ 무단증축 | 262,000원 |
| 전남 나주 근린생활시설 | 10㎡ 복층 설치 | 282,000원(계고) |
| 광주 광산구 상가 | 용도변경 191.8㎡ + 증축 26.5㎡ | 14,653,000원 |
| 전남 무안 상가 | 무단 증축·축조 234.9㎡ | 4,006,000원 |
차양·복층처럼 구조가 가벼운 위반은 구조지수가 0.3 안팎이라 수십만원에 그치지만, 면적이 크고 용도변경까지 겹치면 1,400만원이 넘습니다. 명세서에 사실조회 회신으로 실제 부과액이 적혀 있으면 그 숫자가 어떤 추정보다 정확합니다.
감경·가중·절차
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 감경 | 세대면적 60㎡ 이하 주거용 1/2 범위 | 법 제80조 제1항 단서 |
| 감경 | 축사 등 농어업용 500㎡(수도권 밖 1,000㎡) 이하 1/5 | 법 제80조의2 |
| 가중 | 영리 목적·상습 위반 100/100 범위까지 | 법 제80조 제2항 |
| 절차 | 부과 전 문서로 계고 | 법 제80조 제3항 |
| 반복 | 최초 시정명령일 기준 1년 2회 이내, 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 | 법 제80조 제5항 |
| 시정 후 | 새 부과는 중지, 이미 부과된 금액은 징수 | 법 제80조 제6항 |
| 미납 | 지방행정제재·부과금 징수법에 따라 압류 가능 | 법 제80조 제7항 |
부과처분에 불복할 때는 행정심판·행정소송으로 다툽니다.
경매에서 왜 중요한가
대법원은 이행강제금 납부의무가 일신전속적이어서 상속인 등에게 승계되지 않는다고 보았습니다(대법원 2006. 12. 8.자 2006마470 결정). 전 소유자가 내지 않은 이행강제금을 낙찰자가 대신 낼 일은 없습니다. 다만 위반 상태 자체는 건물에 남습니다. 행정청은 새 소유자에게 다시 시정명령을 하고, 이행하지 않으면 그때부터 위 산정식대로 새로 부과합니다. 영업용 건물이면 시정명령 미이행 건축물에 대해 다른 법령의 영업허가를 하지 않도록 요청할 수 있어(제79조 제2항) 근린생활시설·숙박시설은 영업허가가 막힐 수 있습니다.
주의할 점
- 해소 방법은 철거(원상회복), 현행 법령에 맞으면 사후 허가·신고로 추인, 양성화 특별법 대기 세 가지입니다. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법은 한시법이라 상시 수단이 아닙니다.
- 추인이 되려면 용도지역의 건폐율·용적률 한도 안이어야 합니다. 이미 한도를 넘긴 건물의 증축은 철거 외에 길이 없습니다.
- 입찰 전에 위반면적과 해당 건물의 시가표준액을 관할 구청 건축과에서 확인하면 위 표로 연간 예상액을 직접 계산할 수 있습니다. 시가표준액은 위택스에서도 조회됩니다.
- 위반 표기가 있으면 담보대출·전세보증 심사에서 불리한 편입니다.
- "위반건축물 표시 없음"은 부정문이므로 위반 물건이 아닙니다.