개념 설명
정비구역 안의 부동산을 사면 원칙적으로 전 소유자의 조합원 지위가 함께 넘어옵니다. 그러나 투기 억제를 위해 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후에 부동산을 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정하고 있습니다. 조합 정관이나 조합의 동의로 풀 수 있는 문제가 아니라 법률상 제한입니다.
실제로 어떻게 되나
제한에 걸린 매수인은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산 대상이 되어, 조합이 종전자산 평가액 기준으로 매수합니다. 시세보다 낮은 경우가 대부분이라 큰 손실이 납니다. 예외적으로 승계가 허용되는 경우는 법령에 열거되어 있습니다. 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택을 파는 경우, 상속·이혼으로 취득하는 경우, 세대원 전원의 해외 이주·2년 이상 타지역 근무나 질병 치료 등 불가피한 사유로 이전하는 경우, 조합설립인가 후 3년 안에 사업시행인가 신청이 없거나 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못하는 등 사업이 장기 지연된 경우, 그리고 채무불이행에 따른 경매·공매로 취득하는 경우 중 일정 요건 등입니다.
주의할 점
- 투기과열지구 지정·해제는 수시로 바뀌므로 계약(낙찰) 시점의 지정 여부를 확인하십시오. 해제된 지역은 제한이 없습니다.
- 재건축과 재개발의 제한 시점이 다릅니다. 재건축은 훨씬 이른 조합설립인가 시점부터입니다.
- 예외 사유는 양도인 쪽 사정(10년 보유·5년 거주 등)인 경우가 많으므로 매도인의 소유·거주 이력을 서류로 확인해야 합니다.
- 경매 취득은 자동 예외가 아닙니다. 채무불이행 경매 중에서도 요건이 있으므로 조합과 구청에 승계 가능 여부를 반드시 확인하십시오.
- 2주택 이상 보유자, 법인 등에 대한 추가 제한이 있는 경우도 있습니다.