개념 설명
정비사업은 정비구역 지정 → 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주·철거 → 착공·준공 → 이전고시 순으로 진행됩니다. 관리처분계획은 사업시행인가 후 조합원의 분양신청을 받아, 누가 어떤 평형을 얼마에 받는지(조합원분양가), 각자의 종전자산 권리가액이 얼마인지, 그래서 분담금이 얼마인지, 분양신청을 하지 않아 현금청산되는 사람이 누구인지를 정하는 계획입니다. 조합 총회 의결을 거쳐 구청장의 인가를 받습니다.
실제로 어떻게 되나
인가가 나면 조합원은 종전 주택의 사용·수익권을 잃고 정해진 기간 안에 이주해야 하며, 조합은 이주비 대출을 알선하고 세입자에게는 주거이전비 등을 지급합니다. 조합원 자격은 이 단계에서 사실상 확정되며, 분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람은 현금청산 절차로 넘어갑니다. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위를 양도받아도 조합원이 될 수 없어(예외 사유 제외) 매수인은 현금청산 대상이 됩니다. 관리처분 이후 종전 부동산은 실물이 아니라 사실상 입주권으로 거래되고, 취득세·양도세도 입주권 기준으로 달라집니다.
주의할 점
- 매수·입찰 검토자는 관리처분 인가 전인지 후인지, 해당 물건이 분양신청을 했는지, 현금청산 대상인지를 조합에서 확인하십시오.
- 인가된 계획서에서 권리가액·조합원분양가·분담금과 추가분담금 발생 가능성을 확인합니다.
- 관리처분 총회 후 인가 전에도 조합원 이의와 소송으로 계획이 바뀌거나 지연될 수 있습니다.
- 이주 기간에 이사하지 않으면 조합이 명도소송을 제기할 수 있습니다.