개념 설명
개찰에서 최고가매수신고인이 되었다고 바로 낙찰이 확정되는 것은 아닙니다. 약 7일 뒤 매각결정기일에 법원이 절차를 심사해 매각허가 또는 매각불허가를 결정합니다. 불허가 사유는 민사집행법 제121조에 정해져 있습니다. 매각절차에 중대한 잘못이 있을 때, 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 자격이 없을 때(농지의 농취증 미제출, 종전 미납 매수인 등), 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때, 천재지변 등으로 부동산이 훼손되거나 권리관계가 변동되어 매수인이 불허가를 신청할 때 등입니다.
경매에서 왜 중요한가
매수인 입장에서 불허가는 두 얼굴입니다. 내 잘못이 아닌 사유(명세서 흠, 절차 하자)라면 보증금을 돌려받고 끝나지만, 농취증 미제출처럼 내 사정이라면 법원에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 반대로 낙찰 뒤 명세서에 없던 중대한 인수 권리를 발견했다면 매각결정기일 전에 불허가를 신청해 빠져나올 길이 됩니다. 이해관계인은 매각허가에 이의를 신청할 수 있고, 결정에 불복하면 7일 안에 즉시항고합니다.
주의할 점
- 유치권 신고나 임차인 존재 자체는 불허가 사유가 아닙니다. 명세서에 기재되지 않은 중대한 권리가 있어야 합니다.
- 농지는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내야 하며, 못 내면 불허가와 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 불허가되면 매각은 무효가 아니라 다시 매각기일을 정해 진행합니다.
- 불허가 신청은 매각결정기일 전에 서면으로 해야 하며, 사유를 입증할 자료가 필요합니다.