개념 설명
매각물건명세서 비고에 "건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 건축물대장 부존재", "공정률 95% 미준공, 준공까지 추가 공사 필요", "건축허가 후 기초공사 중 공사 중단", "골조만 남아 장기 방치"와 같은 문구가 있는 물건입니다. 허가·신고는 됐으나 준공(사용승인)을 받지 못한 건물입니다.
경매에서 왜 중요한가
사용승인 전에는 건축물을 사용할 수 없고(건축법 제22조 제3항), 건축물대장도 사용승인 뒤에 만들어집니다. 그래서 대장이 없고 등기부만 있거나, 등기부에 "사용승인 받지 않은 건물"이라고 적혀 있습니다. 허가·신고를 마친 미준공 건물은 집행관 조사를 거쳐 경매 대상이 될 수 있습니다(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서).
낙찰자는 건물을 취득하지만 준공은 스스로 마쳐야 합니다. 건축주가 바뀌면 건축관계자 변경신고를 하고(건축법 시행규칙 제11조, 양수한 날부터 7일 이내, 변경 전 건축주 동의서 또는 권리관계 변경 증명서류 첨부), 잔여 공사와 감리를 거쳐 사용승인을 신청합니다. 전 건축주의 설계도서·감리 자료가 없으면 지연되고, 허가 뒤 시간이 오래 지났으면 그동안 바뀐 주차·소방·에너지 기준에 맞춰 설계를 고쳐야 할 수 있습니다. 오래된 허가는 실효 여부부터 확인합니다.
공사가 중단된 건물에는 공사대금 유치권 신고가 거의 항상 붙습니다. 유치권은 성립하면 낙찰자가 공사대금을 갚아야 점유를 넘겨받는 부담이므로(민법 제320조) 별도 분석이 필요합니다.
주의할 점
- 추가 공사비, 설계·감리 재계약비, 사용승인 비용을 감정가와 별도로 추산합니다.
- 사전 입주 상태면 사용승인 전 사용이라는 위반과 점유자 명도가 겹칩니다.
- 집합건물이면 대지권 미등기가 함께 오는 경우가 많습니다.
- 명세서에 "행정상 제재 부과 가능성"이 적혀 있으면 위반건축물 문제까지 예상합니다.