정부는 근거 없는 공사비 인상을 막고, 분쟁이 발생한 정비사업 현장을 직접 찾아가 해결하고 있다.

‘26년 9월 10일 파이낸셜뉴스 ｢공사비 검증 23조인데...사후 관리도, 법적 책임도 없다｣ 보도 관련이다. 파이낸셜뉴스는 한국부동산원이 최근 5년간 23조 원 규모의 정비사업 공사비 검증을 수행했으나 사후 관리 규정이 없어 실제 계약 반영 여부를 파악하지 못하는 등 제도의 실효성이 낮고 법적 책임이 부재하다고 보도하였다.

국토교통부 입장

국토교통부는 무분별한 공사비 상승으로 인한 조합원, 일반분양자들의 피해를 방지하고, 정비사업 현장에서 공사비 분쟁이 발생한 경우 이를 해소하기 위해 ①공사비검증, ②공사비 갈등 조정 전문가파견으로 이어지는 지원체계를 운영하고 있다. 공사비검증은 조합과 시공자 간에 공사비 세부 산출근거에 대한 정보비대칭성이 강하여 시공자는 조합에게 과도한 증액을 요청하는 경우가 종종 있다. 이에 국토부는 공사비 산정에 필요한 조합의 전문성을 보완하기 위해 ’19년부터 공사비 검증제도를 운영하고 있으며, 요건에 해당하는 경우 사업시행자가 정비사업 지원기구(한국부동산원 등)에 검증을 요청하도록 의무화하고 있다. 요건은 ①토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상이 검증을 요청하는 경우, ②공사비 증액비율이 10%이상 증가하는 경우(사업시행인가 이후에 시공사를 선정하는 경우 5% 이상), ③검증 완료 이후 공사비가 다시 3% 이상 증액되는 경우이다.

실제로 최근 5년간 검증한 179건 중 177건(98.9%)에서 시공자가 요구한 증액분을 감액해야 한다는 결과가 나왔다. 이는 검증을 거치지 않았다면 그대로 조합원 부담으로 넘어갔을 금액으로, 공사비 검증이 무분별한 증액을 걸러내는 장치로 작동해 왔음을 보여주는 결과이다. 검증 과정에서는 물량 과다 및 중복 계상, 도급계약범위와 무관한 항목의 증액, 단가 산출근거 미비 등을 확인하며, 검증 결과는 조합이 시공자와 협상하는 과정에서 공신력 있는 객관적인 근거자료로 활용된다.

공사비분쟁이 발생해 양측의 입장 차가 좁혀지지 않는 경우 정부가 직접 전문가를 보내 조정한다. 전문가는 변호사ㆍ회계사 등으로 구성되며 현장에 파견되어 계약서 해석, 증액 근거 검토 등을 지원하며, 이 때, 공사비 검증 결과는 판단의 근거로 활용되며, 공사비 협상에 반영된다.

정부는 시공사가 요청하는 공사비 증액분을 전문적으로 검증할 수 있는 공사비 검증 제도의 실효성ㆍ강제력을 높이기 위한 제도 개선도 지속 추진하고 있다. 「9.7 주택공급 확대방안」의 후속 입법으로 마련된 「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 국회 법사위를 통과하여 본회의 의결을 앞두고 있으며, 주요 내용은 다음과 같다. 시공자가 공사비 증액을 요청하는 경우 변동 사유서, 변동 전ㆍ후 세부 내역서, 설계도서 등을 사업시행자에게 제출하도록 의무화한다. 사업시행자는 증액 요청 사실을 시장·군수 등에게 알리도록 하고, 시장ㆍ군수 등은 사업시행자로부터 공사비 검증 계획을 제출받아 관리한다. 시장·군수 등 또는 도시분쟁조정위원회가 직접 검증을 요청할 수 있도록 하고, 도시분쟁조정위의 심사·조정 대상에 공사비 분쟁을 포함한다.

아울러 「8.13 주택 신속공급 방안」에서는 총액 기준으로만 계약이 체결되었던 점을 개선하여, 시공자가 선정된 이후 일정 기간 내에 공사비 상세내역서를 제출하도록 하였으며, 일정 기간 이내에 제출하지 않을 경우 벌칙을 부과하여 강제력을 부여하는 방안을 추진할 계획이다. 이로 인해, 계약 초기 단계에서 상세한 물량내역서, 산출내역서가 확보되면, 이후 시공자의 증액 요청으로 공사비 검증을 하는 경우 변동 항목의 비교ㆍ검증이 가능해져 깜깜이 공사비 증액이 억제될 것으로 기대된다.

앞으로도 국토교통부는 공사비 검증제도와 공사비 분쟁 조정 전문가 파견제도 등을 지속 보완하여, 실효성ㆍ강제력을 강화해 나갈 예정이며, 이를 통해 근거 없이 공사비가 과도하게 상승하지 않도록 관리하여 조합원의 권익보호와 정비사업시장의 안정화를 위해 적극 노력해 나가겠다.