서울동부지방법원 이번 주 경매 물건 현황
2026년 11월 2일부터 11월 8일까지 서울동부지방법원에서 진행되는 경매에는 총 85건의 물건이 올라온다. 이 중 60건은 1회 이상 유찰된 것으로 나타났다.
이번 주 서울동부지방법원에서 진행되는 경매는 2026년 11월 2일에 매각기일이 설정되어 있다. 총 85건의 물건이 진행되며, 이 중 60건은 1회 이상 유찰된 것으로 확인되었다.
우량 기준을 충족한 물건은 31건으로, 이들 물건은 권리위험 판정이 '저'로 평가되며 1회 이상 유찰된 경우이다. 예를 들어, 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 근린생활시설은 감정가 11억7,800만원에 최저입찰가 4억8,250만원으로, 감정가 대비 41%에 해당하며 4회 유찰되었다. 또한, 서울특별시 강동구 천호동의 다세대주택은 감정가 3억8,900만원에 최저입찰가 1억9,916만원으로, 감정가 대비 51%에 해당하며 3회 유찰된 상태이다.
많이 떨어진 물건으로는 서울특별시 강동구 천호동의 다세대주택이 있다. 이 물건은 감정가 2억7,500만원에 최저입찰가 2,952만원으로, 감정가 대비 11%에 해당하며 10회 유찰된 것으로 나타났다. 또 다른 예로, 서울특별시 송파구 문정동의 근린생활시설은 감정가 3억2,800만원에 최저입찰가 6,878만원으로, 감정가 대비 21%에 해당하며 7회 유찰되었다.
주의사항
법원 비고에 따르면, 강동구 천호동의 다세대주택은 '대항력 언급'이 있으며, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다고 명시되어 있다. 송파구 문정동의 근린생활시설은 '지분 매각·대지권'이 언급되었고, 대지권 미등기 상태로 최저매각가격은 적정대지지분을 포함하여 일괄 평가한 금액이다.
AI 부동산분석 플랫폼 경매레이더 김성훈 대표는 “매각기일 전에 정해져 있는 것은 최저입찰가뿐이고 낙찰가는 당일 응찰자 수가 만든다”고 말했다.
| 구분 | 소재지 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저입찰가 | 감정가 대비 | 유찰 | 권리위험 판정 | 법원 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우량 | 서울특별시 송파구 거여동 | 근린생활시설 | 2026년 11월 2일 | 11억7,800만원 | 4억8,250만원 | 41% | 4회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 송파구 문정동 | 판매시설 | 2026년 11월 2일 | 1억5,700만원 | 8,038만원 | 51% | 3회 | 저 | — |
| 우량 | 서울특별시 강동구 천호동 | 다세대주택 | 2026년 11월 2일 | 3억8,900만원 | 1억9,916만원 | 51% | 3회 | 저 | 대항력 언급 |
| 우량 | 서울특별시 강동구 천호동 | 다세대주택 | 2026년 11월 2일 | 3억7,000만원 | 1억8,944만원 | 51% | 3회 | 저 | 대항력 언급 |
| 우량 | 서울특별시 광진구 화양동 | 대지 | 2026년 11월 2일 | 25억4,856만원 | 16억3,107만원 | 64% | 2회 | 저 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 강동구 천호동 | 다세대주택 | 2026년 11월 2일 | 2억7,500만원 | 2,952만원 | 11% | 10회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 강동구 천호동 | 다세대주택 | 2026년 11월 2일 | 2억6,200만원 | 3,516만원 | 13% | 9회 | 극 | — |
| 많이 떨어진 물건 | 서울특별시 송파구 문정동 | 근린생활시설 | 2026년 11월 2일 | 3억2,800만원 | 6,878만원 | 21% | 7회 | 고 | 지분 매각·대지권 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지를 배후지로 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며 상업용으로서 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 다소 근거리에 "거여역(지하철 5호선)" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. |
| 토지형상/이용상태 | 본건 동측, 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자도로와 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임. |
| 건물의 구조 | 철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 15층 건물 내 제1층 제115호로서, 외벽 : 치장 벽돌 및 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등 바닥 : 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 강화유리 창호 등임. |
| 이용상태 | 현황 공실로서, 공부상 근린생활시설임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조) |
| 설비내역 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음. |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 제시외 물건 | 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
본건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하며, 거원초등학교의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔이 있어 상업용으로 적합한 환경을 형성하고 있습니다.
차량의 진출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 위치하고 거여역(지하철 5호선)도 다소 근거리에 있어 교통이 원활합니다.
건물은 15층 규모의 철근콘크리트구조 라멘조로, 일부는 철골조 지붕으로 되어 있습니다. 외벽은 치장 벽돌과 석재 타일로 마감되었고, 내벽은 시멘트모르타르 위 페인팅으로 처리되었습니다. 바닥은 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 강화유리로 구성되어 있습니다. 현재는 공실 상태이며, 공부상 근린생활시설로 등록되어 있습니다.
본건은 동측과 서측으로 각각 폭 약 20미터의 포장도로와, 북측으로 폭 약 10미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.
이 물건은 공부상 표시와 실제 현황 사이에 차이가 있는 것으로 보입니다. 매각물건명세서에 따르면, 해당 물건은 공실이며 공부상 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 그러나 공부상 호수, 용도, 면적, 위치 등이 실제와 일치하지 않을 수 있습니다.
특히, 공부상 표시와 현황의 차이가 경미한 사안일 가능성이 있지만, 차이의 성격에 따라 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서를 통해 구체적으로 어떤 차이가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 매수인은 자신의 권리를 보호하고, 예상치 못한 리스크를 최소화할 수 있습니다.
감정가는 11억 7,800만원이며, 현재 최저가는 6억 313만원으로 감정가 대비 49% 저감된 상태입니다. 전용면적은 44.45㎡로, KB 시세에 따르면 20평형(공급 67㎡)의 일반 시세는 4억 1,000만원으로 나타났습니다. 그러나 본건과 평형이 달라 직접적인 가격 비교는 부적합하며, 단지 시세 참고용으로만 활용해야 합니다.
동일단지 내 유사평형의 호가는 10건에서 3억 8,000만원에서 4억 5,000만원 사이에 형성되어 있으며, 중앙값은 4억 2,000만원입니다. 이와 비교했을 때 현재 최저가인 6억 313만원은 유사평형 호가보다 상당히 높은 수준에 위치하고 있습니다.
건물의 특성으로는 준공 5년으로 설비와 마감이 새것이며, 승강기가 설치되어 있어 활용도가 높습니다. 또한, 상가가 1층 전면에 위치해 있어 근린생활시설로서의 가치는 긍정적입니다.
이 지역의 인구는 최근 1년 동안 -0.62% 감소했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 +0.99% 상승했으며, 3년 누적 변동률은 +1.56%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +8.84% 상승했으며, 최근 3개월간은 +2.20% 증가했습니다. 경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 +2.58% 상승했으나, 최근 3개월 동안은 -3.61%p 하락했습니다.
평균 입찰자수는 최근 1년 동안 +0.41명 증가했으나, 최근 3개월 동안은 -1.54명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 134로, 기준선인 100을 34p 웃돌며 상승 전망이 우세합니다. 서울의 CSI도 134로, 1년 평균 119에서 최근 3개월 동안 +28 상승했습니다. 미분양은 최근 6개월 동안 변동이 없었습니다.
일반상업지역에 위치한 본 필지는 상업 및 업무 기능을 담당하며, 용적률 법정 상한이 약 1,300%로 상권과 대중교통 접근성이 우수합니다. 700m 내 전철역은 없으나, 1.2km 거리에 거여역이 위치해 있습니다. 도보권 내에는 69곳의 버스정류장이 밀집해 있어 대중교통이 발달한 입지입니다. 가장 가까운 버스정류장은 75m 거리에 있습니다.
주변 교육 환경은 초등학교 4곳(서울거원초·서울위례솔초·서울위례별초 등), 중학교 3곳(거원중·위례솔중·송례중), 고등학교 2곳(덕수고·서울인공지능고)이 있으며, 가장 가까운 초등학교는 285m 거리에 있습니다. 의료기관으로는 병원 2곳과 한방·요양·치과 5곳이 있으며, 가장 가까운 의료기관은 102m 거리에 있는 365다시재한방병원입니다. 공공기관으로는 거여파출소(186m), 위례동주민센터, 송파위례파출소가 반경 1km 내에 있습니다.
가장 가까운 근린공원인 위례 근린공원1호는 약 317m 거리에 있으며, 반경 500m 내에 2곳의 공원이 있어 도보권 내 쾌적한 환경을 제공합니다. 본 필지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되지만, 경매나 공매를 통한 취득 시 허가가 면제됩니다. 준보전산지와 가축사육제한구역이 인근에 있으나, 주거 및 상업 입지에는 직접적인 영향이 적습니다. 주변에는 중로1류, 중로2류, 소로1류 도로가 있어 교통 접근성이 좋습니다.
법원 비고는 법원이 기재한 원문이다. 같은 말이 있어도 사정은 물건마다 다르다(예: 유치권 신고가 있었으나 부존재 확정판결이 난 경우)