개념 설명
매각물건명세서 비고에 "제시외 건물 일부가 타 지상(월계리 149-36)에 걸쳐 소재", "등기상 기호1 토지 위이나 현황은 일부 타지에 걸쳐 소재", "공부상 소재지번은 254-2이나 현황 일부는 990-29(도로)에 걸침"과 같은 문구가 있는 물건입니다. 건물의 일부가 매각 대상 토지 밖, 즉 남의 땅이나 국유지 위에 있다는 뜻입니다.
경매에서 왜 중요한가
법정지상권은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 경매로 갈릴 때 생기는 권리입니다(민법 제366조). 애초에 남의 땅이었던 부분에는 성립할 근거가 없습니다. 그래서 걸친 부분은 옆 땅 소유자가 철거를 청구하거나 지료 상당의 부당이득을 청구할 수 있는 대상이 됩니다. 상대가 국유지(구거·도로)이면 점용허가와 변상금 문제로 바뀝니다.
반대의 경우도 있습니다. 내가 낙찰받는 토지 위에 옆집 건물이 걸쳐 있으면 내가 철거나 지료를 청구할 수 있는 쪽이 됩니다. 명세서가 "인접필지 건물 일부가 본건 지상에 소재"라고 적은 물건이 그렇습니다.
주의할 점
- 걸친 면적과 위치는 감정평가서의 지적개황도·건물개황도에 그림으로 나옵니다. 정확한 경계는 경계복원측량으로 확정합니다.
- 협의 방법은 그 부분 토지 매수, 임차(지료), 또는 해당 부분 철거입니다. 협의가 안 되면 소송으로 갑니다. 월경 건축물 철거 청구가 권리남용으로 제한된 판례도 있으나 개별 사정에 따라 달라지는 편입니다.
- 도로명 주소와 지번 주소가 다르다는 문구는 대개 표기 문제입니다. 다만 임차인의 전입신고 주소가 목적물과 다르면 대항력 판단이 갈릴 수 있으니 임차인 분석에서 따로 봅니다.
- 제시외 건물이 타 지상에 걸쳐 있고 매각에서 제외되면, 낙찰자와 무관한 남의 문제로 남습니다.