개념 설명
매각물건명세서 비고에 "옥탑 6.48㎡ 대장에 등재되어 있으나 현황 멸실", "지상 주택은 철거되어 건축물대장은 말소되었으나 건물 등기는 존재", "기존 건축물 멸실로 나대지 상태"와 같은 문구가 있는 물건입니다. 세 가지가 섞여 있습니다. 매각 목적물의 일부가 없어진 경우, 전부가 없어져 사실상 토지만 사는 경우, 그리고 남의 건물이 공부에만 남아 있는 경우입니다.
경매에서 왜 중요한가
일부 멸실이면 감정평가서가 그 부분을 평가에서 뺐는지가 먼저입니다. 뺐으면 가격에 반영된 것이고, 안 뺐으면 없는 것을 사는 셈이 됩니다. 전부 멸실이면 부동산이 없어진 것이 명백할 때 법원이 절차를 취소할 수 있고(민사집행법 제96조), 매각허가결정 확정 뒤 대금 지급 전에 현저한 훼손이 밝혀지면 매수인이 매각허가결정 취소를 신청할 수 있습니다(같은 법 제121조 제6호·제127조).
등기 정리는 낙찰자의 몫이 되는 경우가 많습니다. 건물이 멸실되면 소유권 등기명의인이 1개월 이내에 멸실등기를 신청해야 하고, 하지 않으면 건물 대지의 소유자가 대위하여 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제43조). 토지를 낙찰받은 사람은 대지 소유자 자격으로 유령 건물 등기를 스스로 지울 수 있다는 뜻입니다. 대장 말소는 건축물관리법상 멸실신고가 전제이므로 구청 절차도 함께 봅니다.
주의할 점
- "소재불명"은 집행관이 찾지 못했다는 뜻이지 없어졌다고 확정한 것이 아닙니다. 멸실과 구분합니다.
- 남의 건물이 대장·등기에만 남아 있고 실제로 없다면 법정지상권 걱정은 사라지는 편입니다. 건물이 없으면 성립할 대상이 없습니다.
- 빈집이 무너진 채 방치된 경우 폐기물 처리비가 남습니다. 명세서에 "폐기물 처리비용 발생 가능"이라고 적는 법원도 있습니다.
- 철거 소송·판결이 병기되어 있으면 그 판결의 당사자와 집행 단계를 따로 확인합니다.