개념 설명
매각물건명세서 비고에 "건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(독서실)이나 현황은 원룸 및 주택", "대장상 의원이나 현황 교회", "공부상 2층이나 현황 3층", "경량철골조 판넬지붕이나 현황 조적조 슬래브지붕"과 같은 문구가 있는 물건입니다. 용도·층수·구조·명칭이 공부와 현황에서 어긋난 경우이며, 가장 흔하고 부담이 큰 것은 근린생활시설·사무소를 주거로 쓰는 경우입니다.
경매에서 왜 중요한가
용도변경은 허가·신고 대상이고 무단 변경은 시정명령과 이행강제금으로 이어집니다(건축법 제19조·제79조·제80조). 근생에서 주거로의 전환은 주차·소방·일조 기준이 달라 추인이 어려운 대표 사례입니다.
임차인 문제가 따로 있습니다. 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실지 용도로 정합니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결). 대장이 근생이어도 실제 주거면 임차인은 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 낙찰자의 인수 위험은 대장이 아니라 현황으로 판단해야 한다는 뜻입니다.
반면 대출과 세금은 대장 기준입니다. 주택담보대출이 아니라 상가 기준이 적용되고 취득세도 대장 용도로 부과됩니다. 임차인 보호는 주거 기준, 금융·세금은 상가 기준이라 양쪽 불리함이 겹칩니다.
주의할 점
- 현황대로 쓰려면 용도변경이 필요하고, 안 되면 원상회복입니다. 대장대로 쓰려면 현 임차인 명도 뒤 되돌려야 합니다.
- 층수 불일치(공부 2층, 현황 3층)는 대개 무단 증축의 흔적이라 위반건축물 문제로 넘어갑니다.
- 구조·지붕 불일치는 대수선 신고 대상이면 위반이 될 수 있으나, 단순 지붕재 교체는 문제가 없는 편입니다. 관할청에 확인합니다.
- 명칭 불일치(등기 A동, 대장 B동)는 표시 문제라 부담이 없고, 등기 촉탁 시 동일성만 확인되면 됩니다.