개념 설명
가처분은 소송의 결과가 나올 때까지 상대방이 부동산을 팔거나 담보를 잡지 못하게 묶어 두는 보전처분입니다. 경매 물건에서 주로 만나는 것은 처분금지가처분으로, 등기부 갑구에 "가처분"으로 기재되고 채권자와 피보전권리(예: 소유권이전등기청구권, 사해행위 취소)가 적혀 있습니다.
경매에서 왜 중요한가
가처분의 운명은 말소기준권리와의 선후로 갈립니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 후순위 가처분은 매각으로 함께 말소됩니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분은 소멸하지 않고 낙찰자에게 그대로 넘어옵니다. 가처분권자가 본안소송에서 이겨 소유권을 되찾으면 낙찰자는 소유권을 잃고, 낸 돈은 배당받은 채권자들에게 부당이득으로 돌려달라고 해야 하는 처지가 됩니다. 매각물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 표시되는 이유입니다. 예외로 토지 소유자가 건물 철거를 위해 건물에 건 가처분은 후순위라도 말소되지 않습니다.
주의할 점
- 선순위 가처분이 있으면 가처분권자의 본안소송 진행 상황과 승소 가능성을 확인하기 전에는 입찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 가처분 등기 후 3년(2005년 이후 등기분)이 지나도록 본안소송을 제기하지 않았으면 이해관계인이 취소를 신청할 수 있습니다.
- 후순위 가처분이라도 말소 여부는 명세서로 확인하십시오. 건물 철거 청구권 보전 가처분은 예외입니다.
- 가처분과 가압류는 다릅니다. 가압류는 돈 받을 권리를 보전하는 것으로 배당에 참가하고 말소되지만, 가처분은 배당과 무관합니다.