개념 설명
전세권은 전세금을 주고 남의 부동산을 사용·수익하는 물권으로, 등기부 을구에 등기됩니다. 주택임대차보호법상 임차권과 달리 등기만으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖추므로 전입신고나 확정일자가 필요 없습니다. 이 전세권이 말소기준권리(최선순위 근저당·가압류 등)보다 먼저 등기되어 있으면 선순위 전세권입니다.
경매에서 왜 중요한가
선순위 전세권의 처리는 전세권자의 선택에 달려 있습니다. 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 전세권은 저당권처럼 배당을 받고 매각으로 소멸합니다. 이때 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 배당요구를 하지 않으면 전세권은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 낙찰자는 존속기간이 끝날 때까지 전세권자의 사용을 보장해야 하고, 기간이 끝나면 전세금을 돌려줘야 합니다. 후순위 전세권은 배당요구 여부와 관계없이 매각으로 소멸하고 배당만 받습니다.
주의할 점
- 매각물건명세서에서 전세권자의 배당요구 여부와 "소멸되지 않는 권리" 표시를 확인하십시오. 인수되는 전세금은 입찰가에서 빼야 합니다.
- 건물 일부(특정 층·호)에만 설정된 전세권은 건물 전체 경매를 신청할 수 없고, 배당요구를 해도 소멸하지 않는 경우가 있습니다.
- 전세권자가 동시에 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인이기도 하면 두 지위를 따로 판단해야 합니다. 전세권으로 배당받아 부족한 금액을 임차인 지위로 낙찰자에게 청구할 수 있다는 판례가 있습니다.
- 존속기간이 끝난 선순위 전세권도 등기가 남아 있으면 인수 대상입니다.