개념 설명
매각물건명세서 비고에 "건축물현황도상 호수와 현관문 표시가 상이함. 매각대상은 현관문 표시 301호(현황도상 302호)", "13층 현황도 1311~1320호 표기와 출입호수 표기가 불일치", "지하 가호·나호 위치가 서로 바뀌어 있음"과 같은 문구가 있는 물건입니다. 준공 때 현황도와 달리 문패가 붙었거나 호수가 뒤바뀐 경우입니다.
경매에서 왜 중요한가
구분소유의 객체는 구조상·이용상 독립된 부분이고, 어느 부분이 몇 호인지는 건축물대장 현황도가 기준입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조). 매각 목적물은 등기·대장상 호이지 문패상 호가 아닙니다. 법원이 "매각대상은 출입문표시 ○○호"라고 특정해 주면 그 공간을 취득하지만, 등기 촉탁은 공부상 호로 나갑니다. 문패와 등기가 어긋난 채 남는다는 뜻입니다.
임차인 문제가 따라옵니다. 다세대·다가구에서 전입신고의 동·호수가 공부와 다르면 공시 기능을 잃어 대항력이 부정된 대법원 사례가 있습니다. 문패 호수로 계약하고 전입한 임차인이 있으면 그 임차인의 대항력이 어느 호에 붙는지가 다툼이 됩니다. 명도 대상 호와 점유자가 뒤바뀔 위험도 있습니다.
주의할 점
- 현황조사서의 점유자 호 표기를 현황도와 대조합니다.
- 법원이 매각대상 호를 특정하지 않고 불일치만 적었다면 목적물 특정이 불확실한 것이므로 더 신중해야 합니다.
- 두 호의 면적이 같더라도 향·층·위치가 다르면 가치가 다릅니다.
- 낙찰 뒤 관리단·이웃과의 혼선을 줄이려면 문패를 공부에 맞추는 편이 안전합니다.