김해시 진례면 단독주택 경매 물건 소개
경상남도 김해시 진례면에 위치한 단독주택이 경매에 나왔다. 이 물건은 매각기일이 일주일 안에 다가온 진행 물건 중 경매레이더 조회 최다권으로 선정되었다.
이 단독주택은 창원지방법원에서 경매가 진행되며, 사건번호는 2025타경11661이다. 매각기일은 2026년 11월 3일로 예정되어 있다.
감정가는 15억1,554만원이며, 최저입찰가는 3억6,388만원으로 감정가 대비 최저입찰가는 24%에 해당한다. 이 물건은 유찰 횟수가 4회로 나타났다. 경매레이더 권리위험 판정은 '극'으로 평가되었다.
매각 이력
매각 1회차 기일은 2026년 6월 16일로, 최저입찰가는 15억1,554만원이었으나 유찰되었다. 매각 2회차는 2026년 7월 21일로 최저입찰가가 10억6,088만원이었고, 역시 유찰되었다. 매각 3회차는 2026년 8월 25일로 최저입찰가는 7억4,261만원이었으나 유찰되었고, 4회차는 2026년 9월 29일로 최저입찰가가 5억1,983만원이었으나 유찰되었다. 현재 진행 중인 5회차의 최저입찰가는 3억6,388만원이다.
면적과 물건
건물 면적은 79.62㎡(24.1평)이며, 필지 면적은 1,242㎡(375.7평)이다. 토지 지목은 임야로, 용도지역은 계획관리지역이다. 2026년 개별공시지는 21만원/㎡로, 전년 대비 0.7% 상승하였다. 지형은 완경사이며, 도로 접면은 세로한면(가)이다.
같은 지역 최근 낙찰
최근 6개월 동안 김해시 단독·다가구 낙찰 건수는 19건이며, 낙찰가율 중앙값은 37.3%이다. 같은 기간 응찰자 수 중앙값은 2명으로 나타났다.
주의사항
- 일괄매각. 제시 외 건물(8-1 ~ 8-4) 및 수목(1-1) 포함 - 목록5,6은 지분 매각임. - 목록1. 지상에는 이동이 용이한 콘테이너 1식이 소재하나, 평가에서 제외. - 목록1,3은 단독주택 “건축(신축-신고사항변경)신고”를 필한 토지로 건축신고에 관한 세부사항 및 유효성 여부 등은 관할청에 확인 바람. - 목록8 및 제시 외 건물(8-1 ~ 8-3)은 일반건축물대장상 "위반건축물" 표시 등재되어 있는 것으로 조사되고 있는바 구체적 사항은 관할청에 확인 바람.
| 낙찰일 | 동 | 용도 | 낙찰가율 | 응찰자 |
|---|---|---|---|---|
| 2026년 5월 26일 | 진례면 | 단독주택 | 36.5% | 2명 |
감정평가 요항
감정평가사가 현장을 조사해 감정평가서에 적은 내용을 그대로 옮겼습니다.
| 위치/주위환경 | 기호(1~7)은 경상남도 김해시 진례면 고모리 소재 "고령마을" 내에 위치하고 있으며, 부근은 전원주택 및 전원주택부지, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있는 시가지 주변 지대입니다. / 본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '부산김해경전철 가야대역' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동·유사형 공동주택 및 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호(1,2,3,5,6,7)까지 차량 출입 또는 접근 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다. / 본건이 속한 분성마을2단지부영아파트까지 제반 차량 출입 자유로우며, 대중교통 이용상황 보통시됩니 다. |
| 형태 및 이용상태 | ① 기호(1) : 완경사 지세 내 대부분 지반평탄하게 조성된 사다리형의 "건축신고부지"로서, 일부 법면 상태 및 시멘트 포장되어 있습니다. ② 기호(2) : 경사 지세의 장방형 토지로서, 현황 "토지임야"입니다. ③ 기호(3) : "건축신고" 후 부지조성공사 중단 상태의 토지로서, 상당부분 법면상태이며, 일부는 지반평탄 하게 조성되어 있고, 일부는 시멘트 포장되어 있습니다. ④ 기호(4) : 경사지세의 사다리형에 유사한 토지로서, "자연림"상태입니다. ⑤ 기호(5) : "도로"입니다. ⑥ 기호(6) : "도로"입니다. ⑦ 기호(7) : "단독주택 건부지"입니다. |
| 토지형상/이용상태 | 본건이 속한 분성마을2단지부영아파트 서측 및 남측으로 각각 왕복4차선 도로와 접하여 있습니다. |
| 인접 도로상태 | ① 기호(1) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 현황 시멘트 포장도 로입니다. ② 기호(2) : 남동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와, 남서측으로 현황 시멘트 포장도로와 각각 접하여 있습니다. ③ 기호(3) : 동측으로 지적도상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있으며, 본건 일부가 시멘트 포장 되어 있습니다. ④ 기호(4) : 맹지입니다. ⑤ 기호(5) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로 일부입니다. ⑥ 기호(6) : 본건이 노폭 약 6m내외 도로입니다. ⑦ 기호(7) : 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로와 접하여 있습니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | ① 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> ② 기호(2,3) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법> ③ 기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 준보전산지<산지관리법> ④ 기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ⑤ 기호(6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> / 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 중로1 류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09- 18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-09-18) <교육환경 보호에 관한 법률>입니다. |
| 건물의 구조 | ① 기호(8) 경량목구조 경량목구조지붕지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 페인팅 등 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 비닐쉬트, 벽지, 타일, 무늬목 등 마감입니다. 창 호 : 새시이중창호입니다. ② 제시외 물건 기호(ㄴ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(사무실) 기호(ㄷ) 기호(7) 지상 소재 컨테이너조 단층(화장실 등) 기호(ㄹ) 기호(7) 지상 소재 목조 칼라시트지붕 단층(가추) 기호(ㅁ) 기호(7) 지상 소재 목조(애견동반캠핑장)입니다. / 철근콘크리트구조 경량철골트러스위 금속기와지붕 18층 건물내 16층 1605호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다. 창 호 : 새시 창호입니다. |
| 이용상태 | 기호(8) 단독주택입니다. / 아파트로서, 현장조사시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황 등을 확인치 못하였으나, 집합건축물대장등본 건축물현황도상 (침실3, 욕실2, 거실, 주방/식당 및 드레스실, 발코니 등)으로 등재되어 있습니다. |
| 설비내역 | 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. / 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 건물내 승강기설비, 소방설비 등이 구비 되어있습니다. |
| 공부와의 차이 | ① 기호(1) : 토지대장상 지목은 "임야"이나, 기준시점 현재 "건축신고"를 필한 후 대부분 지반평탄하게 조성 되어 있으며, 일부는 "법면", 일부는 시멘트 포장되어 있습니다. ② 기호(3) : 토지대장상 지목은 "임야"이나, 기준시점 현재 "건축신고"를 필한 후 부지 조성 중 공사 중단된 토지로서, 상당부분 "법면"상태이며, 일부 시멘트 포장되어 있습니다. / 없습니다. |
| 제시외 물건 | 대지권의 목적인 토지는 완경사 지세내 지반평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용 중입니다. |
| 제시목록 외 물건 | ① 기호(1) : 지상에 제시외 수목(둥근 소나무, 약 4주)이 소재합니다. ② 기호(7) : 지상에 제시외 물건(ㄴ~ㅁ)이 소재합니다. |
강실장 설명
경매레이더 AI 분석관 강실장이 이 물건에 대해 작성해 둔 설명입니다. 작성일 기준 자료이며, 이후 진행 상황은 바뀌었을 수 있습니다.
기호(1~7)는 경상남도 김해시 진례면 고모리의 고령마을 내에 위치하며, 주변은 전원주택과 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 기호(1)는 사다리형의 건축신고부지로 대부분 평탄하게 조성되어 있으며, 일부는 시멘트 포장되어 있습니다. 기호(2)는 경사지의 장방형 토지로 현황은 임야입니다. 기호(3)은 건축신고 후 부지조성공사가 중단된 상태로, 일부는 평탄하게 조성되고 시멘트 포장된 부분도 있습니다. 기호(4)는 경사지의 사다리형 토지로 자연림 상태입니다. 기호(5)와 기호(6)는 각각 노폭 약 6m의 도로입니다. 기호(7)는 단독주택 건부지입니다.
교통은 기호(1, 2, 3, 5, 6, 7)까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로는 노폭 약 6m의 막다른 도로와 연결되어 있습니다. 기호(4)는 맹지로, 접근이 제한됩니다.
기호(8)는 경량목구조의 2층 건물로, 외벽은 페인팅 마감되어 있으며, 내벽과 바닥은 비닐쉬트와 타일 등으로 마감되어 있습니다. 기호(7)에는 여러 개의 컨테이너조 단층 건물과 목조 구조의 애견동반캠핑장이 있습니다.
김해시 삼계동에 위치한 아파트는 부산김해경전철 가야대역 북동측 인근에 있으며, 주변에는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설이 있습니다. 아파트는 18층 건물의 16층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있습니다. 내부 구조는 폐문부재로 확인되지 않았으나, 집합건축물대장에 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당 및 드레스실, 발코니가 등재되어 있습니다. 아파트는 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.
본건 건물은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 매수인은 이행강제금이 매년 부과될 수 있으며, 이러한 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 위반 상태로 인해 금융기관 대출이나 증개축 허가, 임대차에 제약이 따를 수 있으며, 양성화가 어려운 경우에는 철거 외에는 해소가 곤란할 수 있습니다.
또한, 매각물건명세서에는 토지에 심긴 수목이나 조경물, 부지에 놓인 동산이 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 이로 인해 낙찰자는 타인 소유의 수목이나 동산을 취득하지 못하며, 사용이나 정리를 위한 협의가 필요할 수 있습니다. 따라서 제외된 자산의 종류와 소유관계, 정리 가능성을 감정평가서 및 현황조사서를 통해 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
감정평가서 요항표에는 맹지 및 법면이라는 표현이 등장하므로, 이와 관련된 사항도 참고하시기 바랍니다.
추정 적정가는 19억 7,031만원으로, 이는 추정 토지 시세 7억 7,737만원과 건물 건축비 11억 9,293만원의 합산 결과입니다. 현재 감정가는 15억 1,554만원이며, 최저가는 감정가와 동일하여 실질적으로 저평가된 상태는 아닙니다.
건물에는 승강기가 설치되어 있어 활용도가 높습니다. 그러나 위반건축물이 존재하여 대출 제한, 원상복구, 이행강제금 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 이러한 요소들은 투자 결정을 내리는 데 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.
이 지역의 인구는 최근 1년간 -0.37% 감소했습니다. 공시지가는 최근 1년 동안 +2.51% 상승하였고, 3년 누적 변동률은 -0.95%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 +2.13% 상승하였으며, 최근 3개월간은 +0.45%의 상승세를 보였습니다.
경매 낙찰가율은 최근 1년 기준으로 -6.31% 하락했으며, 최근 3개월은 +0.69%p 상승했습니다. 평균 입찰자수는 최근 1년 동안 +0.83명 증가하였고, 최근 3개월간은 -1.00명 감소했습니다. 주택가격전망CSI는 110으로, 기준선 100을 10p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 기타도시 CSI는 1년 평균 112이며, 최근 3개월간 4p 상승했습니다. 마지막으로, 미분양은 최근 6개월 동안 -9.50% 감소했습니다.
본 필지는 보전관리지역에 위치해 있으며, 이 지역은 자연환경, 산림, 수질 보전을 위해 관리가 필요한 지역으로 건폐율과 용적률이 낮아 개발이 크게 제한됩니다.
가장 가까운 버스정류장은 약 1.1km 거리에 위치해 있습니다. 인근에는 폐기물재활용시설 1곳(㈜디엠텍, 약 887m), 묘지 1곳(영락공원묘원, 약 1.4km), 화장시설 1곳(김해추모의공원, 약 1.5km), 봉안시설 2곳이 존재합니다.
권리위험 판정은 경매레이더 판정기 결과이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원문 확인이 필요하다
조회수는 누적치이며 관심의 크기일 뿐 물건의 값어치를 뜻하지 않는다