본 물건은 경기도 과천시 갈현동에 위치하며, 과천야생화 자연학습장 서측에 자리하고 있습니다. 주변은 과천시 소유의 밤나무단지로 둘러싸여 있으며, 인근에는 등산로와 자연림이 있습니다.

차량으로 과천야생화 자연학습장까지 접근할 수 있으나, 인근에 노선버스정류장이 없어 대중교통 이용이 어려운 상황입니다. 토지 형태는 부정형이며 급경사를 이루고 있으며, 현재는 자연림 임야로 사용되고 있습니다. 또한, 본 물건은 맹지로, 도로와의 연결이 없습니다.

이 물건은 맹지로 확인되었습니다. 맹지는 도로에 접하지 않은 토지를 의미하며, 접근성이 떨어져 시장성이 제한될 수 있습니다.

또한 감정평가서 요항표에 따르면 개발제한, 급경사, 공익용산지와 같은 사항이 기재되어 있습니다.

본 토지의 공시지가 합산은 1억 9,802만원이며, 이를 지목별 보정지수를 적용해 산출한 추정 토지 시세는 5억 6,440만원입니다. 이는 감정가 4억 6,413만원에 비해 약 1억 원 이상 높은 수준입니다. 현재 최저가는 2억 3,763만원으로, 감정가 대비 49%가 저렴한 가격입니다.

인근 시세를 살펴보면, 국토부의 실거래가 기준으로 평당 29만 원에서 2,450만 원까지 다양하게 형성되어 있으며, 네이버 매물 호가는 대지 평당 2,373만 원에서 3,646만 원, 전답은 평당 715만 원에서 1,000만 원, 임야는 평당 172만 원에서 200만 원으로 나타납니다. 이러한 시세 추세를 고려할 때, 본 토지의 추정 시세는 시장에서의 가치와 비교해 긍정적인 평가를 받을 가능성이 있습니다.

이 지역의 인구는 최근 1년 동안 5.57% 증가했습니다. 공시지가는 같은 기간 동안 1.93% 상승하여, 3년 누적 변동률은 4.66%입니다. 매매시장은 1년 전 같은 달 대비 2.99% 하락했으며, 최근 3개월 동안은 1.18% 증가했습니다.

주택가격전망CSI는 124로, 기준선인 100을 24p 웃돌아 상승 전망이 우세합니다. 기타도시의 CSI는 124로, 1년 평균 116에서 3개월 동안 5 상승했습니다. 최근 6개월 동안 미분양은 변동이 없었습니다.

가장 가까운 버스정류장은 1.1km 거리입니다.

본 필지에 직접 적용되는 규제는 다음과 같습니다. 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 형질변경 등 개발행위가 원칙적으로 금지되어 활용에 제약이 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역으로, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 관할청의 허가를 받아야 합니다. 그러나 경매나 공매를 통한 취득 시에는 이 허가가 면제됩니다. 마지막으로, 공익용산지로 지정되어 있어 재해 방지 및 자연환경 보전을 위한 개발이 크게 제한됩니다.